Kann man eine Immobilie mit Hypothek in Spanien verkaufen?

Ja. Die Hypothek ist eine Sicherheit auf der Immobilie, kein Verkaufsverbot. Der Käufer und vor allem dessen finanzierende Bank wollen die Immobilie jedoch lastenfrei übernehmen, deshalb wird Ihre Schuld mit dem Verkaufserlös beglichen. Dafür gibt es drei Wege:

• Ablösung beim Notartermin. Das ist der übliche Weg: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an Ihre Bank, der Rest an Sie.
• Ablösung vor dem Verkauf, wenn Sie genug Ersparnisse haben, um alles zurückzuzahlen. Dieses Geld vorzustrecken lohnt sich selten.
• Der Käufer übernimmt Ihre Hypothek. Das nennt sich Subrogation: Er tritt mit den bestehenden Bedingungen in Ihr Darlehen ein. Nach Artikel 118 des spanischen Hypothekengesetzes werden Sie von der Schuld nur befreit, wenn die Bank zustimmt. Und die Bank muss die Kreditwürdigkeit des Käufers wie bei jedem neuen Kunden prüfen (Art. 11 des Gesetzes 5/2019).

Die Übernahme durch den Käufer lohnt sich vor allem, wenn Ihre Hypothek einen niedrigeren Festzins hat als die heutigen: Im September 2026 wurden neue Hypotheken mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren laut der Banco de España zu einem Durchschnittszins von 2,71 % abgeschlossen (ohne Gebühren und Versicherungen; vorläufiger Wert). Wie die Subrogation genau funktioniert, lesen Sie im Leitfaden Was bedeutet Hypothek ablösen?.

So wird die Hypothek beim Verkauf abgelöst, Schritt für Schritt

1. Fragen Sie Ihre Bank, wie viel Sie am Tag des Notartermins schulden. Wurde Ihre Hypothek ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben (oder danach geändert oder auf eine andere Bank übertragen), hat die Bank ab Ihrer Mitteilung, dass Sie das Darlehen zurückzahlen wollen, drei Werktage, um Ihnen auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger die Informationen über die Kosten zu geben, und Ihr Vertrag kann eine Vorankündigung von höchstens einem Monat verlangen (Artikel 23 des Gesetzes 5/2019).
2. Prüfen Sie den Grundbuchauszug (nota simple). Ihre Hypothek ist dort eingetragen, und der Käufer wird sie sehen. Kaufpreis und Restschuld sollten deshalb von Anfang an zusammenpassen.
3. Halten Sie es im Anzahlungsvertrag (arras) fest: Die Immobilie wird lastenfrei übergeben, und die Hypothek wird am Tag der Kaufurkunde aus dem Kaufpreis abgelöst.
4. Am Tag des Notartermins wird Ihre Restschuld direkt an Ihre Bank gezahlt, per Überweisung oder mit einem auf sie ausgestellten Bankscheck, und der Rest des Kaufpreises geht an Sie.
5. Löschung im Grundbuch. Mit der Zahlung verschwindet die Hypothek nicht: Ihre Bank muss vor einem Notar die Löschungsurkunde unterschreiben, die dann eingetragen wird. Bis dahin steht die Hypothek weiter im Grundbuch, obwohl Sie nichts mehr schulden.

Diese Löschungsurkunde ist von der Urkundensteuer AJD befreit (Art. 45.I.B.18 des Gesetzes über ITP und AJD). Bezahlen müssen Sie den Notar und das Grundbuchamt, dazu eine Gestoría (Verwaltungsagentur), falls Sie eine beauftragen.

Was die Ablösung der Hypothek beim Verkauf kostet

Der wichtigste Kostenpunkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung, sofern Ihr Vertrag eine vorsieht. Für Hypotheken, die ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben wurden, und für ältere, die danach geändert oder auf eine andere Bank übertragen wurden, legt das Gesetz 5/2019 diese Obergrenzen fest:

Bei variablen Hypotheken darf der Vertrag nur eine der beiden Optionen enthalten. Und die Gebühr darf nie höher sein als der finanzielle Verlust der Bank, den das Gesetz durch den Vergleich des zurückgezahlten Kapitals mit dem Marktwert Ihres Darlehens berechnen lässt (Art. 23.8). Liegen die Marktzinsen über dem Zins Ihrer Hypothek, entsteht kein Verlust, und es wird keine Gebühr fällig, selbst wenn der Vertrag eine vorsieht.

Stammt Ihre Hypothek aus der Zeit vor dem 16. Juni 2019 und wurde sie seitdem weder geändert noch übertragen, gilt Ihre Urkunde, im Rahmen der damals geltenden gesetzlichen Grenzen: Das Gesetz 5/2019 ist auf diese Verträge nicht anwendbar (erste Übergangsbestimmung). Bei Hypotheken auf eine Wohnung, die ab dem 9. Dezember 2007 von einer Privatperson abgeschlossen wurden, ist die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung in den ersten fünf Jahren auf 0,5 % und danach auf 0,25 % begrenzt (Art. 7 und 8 des Gesetzes 41/2007). War der Zins fest oder wurde er in Zeiträumen von mehr als zwölf Monaten angepasst, kann die Bank zusätzlich die in der Urkunde vereinbarte Entschädigung für das Zinsänderungsrisiko verlangen, aber nur, wenn ihr durch die Ablösung ein Verlust entsteht (Art. 9). Wie Sie Ihre eigenen Bedingungen lesen, erklärt der Leitfaden zur vorzeitigen Tilgung Ihrer Hypothek auf Mallorca.

Ein Detail, das Sie einfordern sollten: Wurde Ihre Hypothek ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben (oder danach geändert oder übertragen), endet mit ihrer Löschung die Versicherung, die Ihnen die Bank zusammen mit dem Darlehen angeboten hat und deren Begünstigte sie ist, es sei denn, Sie teilen dem Versicherer mit, dass Sie sie mit einem anderen Begünstigten fortführen möchten. Und Sie haben Anspruch auf Erstattung des nicht verbrauchten Teils der Prämie (Art. 23.3 des Gesetzes 5/2019). Wenn Sie die Lebensversicherung mit einer Einmalprämie bezahlt haben, kann das ein beträchtlicher Betrag sein. Mehr dazu unter Ist die Hypothekenlebensversicherung obligatorisch?.

Welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca anfallen

Der Verkauf mit Hypothek ändert nichts an den Steuern, wohl aber an dem Geld, das Ihnen dafür zur Verfügung steht. Es sind zwei:

• Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks und wird vom Verkäufer an die Gemeinde gezahlt (Art. 106 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen). Hat der Boden zwischen Kauf und Verkauf nicht an Wert gewonnen, fällt sie nicht an. Sie müssen den Verkauf aber trotzdem melden und beide Urkunden vorlegen. Und ist Ihr tatsächlicher Gewinn niedriger als der Betrag nach der Formel der Gemeinde, können Sie die Berechnung auf Basis des tatsächlichen Gewinns verlangen (Art. 104.5 und 107.5).
• Die Einkommensteuer auf den Gewinn (IRPF). Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem, was Sie die Immobilie gekostet hat, einschließlich der Kosten und Steuern von Kauf und Verkauf. Er wird 2026 als Sparerträge mit 19 % bis 30 % besteuert, so das spanische Einkommensteuergesetz. Sie geben ihn in der Steuererklärung des Folgejahres an.

Die zwei häufigsten Fälle, in denen dieser Gewinn steuerfrei sein kann, sind:

• Sie sind älter als 65 Jahre und verkaufen Ihren Hauptwohnsitz (Art. 33.4.b des Einkommensteuergesetzes).
• Sie verkaufen Ihren Hauptwohnsitz und reinvestieren den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz innerhalb der folgenden zwei Jahre (Art. 38 des Einkommensteuergesetzes und Art. 41.3 seiner Verordnung). Die Verordnung akzeptiert auch, dass Sie den neuen in den zwei Jahren vor dem Verkauf gekauft haben. Das ist wichtig, wenn Sie über eine Zwischenfinanzierung auf Mallorca nachdenken. In beiden Fällen ist Hauptwohnsitz in der Regel die Wohnung, in der Sie mindestens drei Jahre ununterbrochen gelebt haben (Art. 41 bis der Verordnung).

Und hier spielt die Hypothek doch eine Rolle. Wenn Sie die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen gekauft haben, müssen Sie für die volle Steuerbefreiung nicht den gesamten Erlös aus dem Verkauf reinvestieren (den Preis abzüglich der Kosten und Steuern des Verkaufs), sondern diesen Betrag abzüglich des am Verkaufstag noch offenen Darlehens (Art. 41.1 der Einkommensteuerverordnung). Verkaufen Sie für 420.000 € und schuldeten noch 160.000 €, genügt es, 260.000 € zu reinvestieren, sogar etwas weniger, weil von den 420.000 € auch die Kosten und Steuern des Verkaufs abgezogen werden. Reinvestieren Sie weniger, ist der Gewinn nur anteilig steuerfrei.

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind: 3 % Einbehalt und plusvalía

Leben Sie im Ausland, hat der Verkauf zwei Besonderheiten, die Sie vor der Unterzeichnung der arras kennen sollten:

• Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie mit dem Formular 211 innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum an das Finanzamt (Art. 25.2 des Gesetzes über die Einkommensteuer von Nichtresidenten und spanische Steuerbehörde). Zahlt er nicht, haftet die Immobilie für diesen Betrag (oder für die Steuer, wenn sie niedriger ist). Deshalb liegt es immer im Interesse des Käufers, ihn einzubehalten.
• Diese 3 % sind eine Vorauszahlung. Ihre tatsächliche Steuer beträgt 19 % des Gewinns. Sie erklären sie mit dem Formular 210 in den drei Monaten nach Ablauf dieser Monatsfrist, laut dem Handbuch der Steuerbehörde für Nichtresidenten. Ist der Einbehalt höher als Ihre Steuer, fordern Sie die Differenz mit demselben Formular zurück.
• Die plusvalía municipal zahlt der Käufer für Sie, weil das Gesetz ihn als Steuerschuldner an Ihrer Stelle bestimmt, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist (Art. 106.2 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen). Üblicherweise zieht er sie vom Kaufpreis ab.

Bei einem Verkauf für 420.000 € zahlt der Käufer 12.600 € als Vorauszahlung auf Ihre Steuer an das Finanzamt. Haben Sie noch eine Hypothek, wird dieser Teil beim Notartermin an Ihre Bank gezahlt, genauso wie bei einem Residenten. Wenn Sie auf Mallorca vom Ausland aus gekauft haben, kennen Sie den Ablauf vielleicht von der Hypothek für Ausländer auf Mallorca: Die Ablösung funktioniert für alle gleich.

Was Ihnen am Ende bleibt: ein Rechenbeispiel

Ein Haus in Palma wird für 420.000 € verkauft. Offen sind noch 160.000 € einer 2020 abgeschlossenen Festzinshypothek, die die Höchstgebühr vorsieht:

Die Gebühr fällt nur an, wenn der Bank durch die Ablösung ein Verlust entsteht, und das ist der Fall, wenn die Marktzinsen unter dem Zins Ihrer Hypothek liegen. Im Oktober 2026 lag der fünfjährige IRS (Swapsatz) bei 3,455 % (Banco de España, spanischer Staatsanzeiger vom 4. November 2026), und Festzinshypotheken wurden 2020 im Durchschnitt unter 2 % abgeschlossen. In diesem Beispiel fiele also normalerweise keine Gebühr an.

Noch abzuziehen sind die Notar- und Grundbuchkosten der Löschung, Ihr Anteil an den Verkaufskosten, die plusvalía municipal (als Nichtresident zieht der Käufer sie vom Preis ab) und die Steuer auf den Gewinn, sofern er nicht steuerfrei ist. Wäre die Hypothek variabel und wären mehr als fünf Jahre vergangen, läge die Gebühr bei null.

Wenn Sie verkaufen, um eine andere Immobilie zu kaufen

Was nach der Ablösung übrig bleibt, ist meist das Eigenkapital für die nächste Immobilie. Sie haben drei Möglichkeiten:

• Erst verkaufen, dann kaufen. Der einfachste Weg: Sie wissen genau, womit Sie rechnen können.
• Vor dem Verkauf kaufen, mit einer Zwischenfinanzierung, die den Kauf finanziert, solange Ihnen die alte Immobilie noch gehört.
• Das Darlehen in die neue Immobilie mitnehmen. Sie können Ihre Bank bitten, das Darlehen beizubehalten und die Immobilie auszutauschen, die es sichert. Ein Recht darauf gibt es nicht: Die Bank entscheidet nach Prüfung des Vorhabens und der neuen Sicherheit, und es bedeutet, die Hypothek auf der verkauften Immobilie zu löschen und auf der gekauften eine neue zu bestellen, in einer öffentlichen Urkunde, die im Grundbuch eingetragen wird.

Welchen Weg Sie auch wählen: Als Hypothekenvermittler auf Mallorca rechne ich mit Ihnen durch, bevor Sie einen Preis für Ihre Immobilie festlegen, was Ihnen bleibt, wie viel Sie für die nächste aufnehmen können und welche Rate passt. Danach lege ich Ihre Anfrage mehreren Banken vor und erkläre Ihnen jedes Angebot. Das tue ich als benannter Vertreter der OVB Allfinanz España, eines bei der Banco de España eingetragenen Immobilienkreditvermittlers (D087). Fällt bei Ihrem Vorhaben ein Vermittlungshonorar an, teile ich es Ihnen vor Beginn schriftlich mit: Es steht in der FEIN und fließt in den effektiven Jahreszins ein. Wenn Sie es mit Ihrer Urkunde vor sich besprechen möchten, buchen Sie ein kostenloses erstes Gespräch.

Dieser Inhalt dient der Information und ist auf dem Stand von November 2026. Jeder Fall hängt von Ihrem Vertrag und Ihrer steuerlichen Situation ab. Prüfen Sie die Zahlen deshalb vor der Unterzeichnung anhand Ihrer eigenen Unterlagen.