Was eine Zwischenfinanzierung ist und wie sie funktioniert

Es ist ein Hypothekendarlehen für den Wohnungswechsel ohne vorherigen Verkauf. Die Bank finanziert den Kauf der neuen Immobilie und kann als Sicherheit auch Ihre jetzige nehmen, weil sie weiß, dass deren Verkauf einen Teil der Schuld tilgen wird. Hat Ihre jetzige Immobilie eine Hypothek, kann diese Schuld in die Finanzierung einbezogen werden.

Sie läuft in zwei Phasen ab:

1. Während der Zwischenfinanzierung, solange Sie verkaufen, schulden Sie den neuen Kauf und den Rest der alten Hypothek. Manche Banken gewähren einige Monate tilgungsfreie Zeit, in denen Sie nur Zinsen zahlen, damit die Rate tragbar bleibt.
2. Wenn Sie verkaufen, tilgen Sie mit dem Erlös den mit der Bank vereinbarten Teil des Darlehens, die Sicherheit auf der verkauften Immobilie wird freigegeben, und das Darlehen läuft als normale Hypothek auf der neuen weiter.

Für die Zwischenfinanzierung gibt es in Spanien kein eigenes Gesetz: Sie ist eine Hypothek wie jede andere, mit allen Schutzrechten des Gesetzes 5/2019. Sie erhalten die FEIN (das verbindliche Angebot), das Merkblatt mit den Warnhinweisen und den Vertragsentwurf mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung und gehen vorher zum Notar. Was sich von Bank zu Bank unterscheidet, sind die Frist für den Verkauf, die Rate in dieser Zeit und was passiert, wenn sie abläuft, ohne dass Sie verkauft haben.

Wann sich eine Zwischenfinanzierung auf Mallorca lohnt

Sie lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen:

• Sie haben das Haus gefunden, und es kann nicht warten. Müssen Sie den Anzahlungsvertrag (arras) innerhalb weniger Wochen unterschreiben, bleibt keine Zeit, Ihre Immobilie gut zu verkaufen.
• Ihre jetzige Immobilie lässt sich verkaufen, nur nicht schnell. Ein realistischer Preis und eine verkäufliche Immobilie, auch wenn es ein paar Monate dauert. Müssten Sie für einen schnellen Verkauf den Preis stark senken, kann die Zwischenfinanzierung günstiger sein.
• Ihr Einkommen trägt die Rate der Zwischenfinanzierung und auch eine Verzögerung beim Verkauf. Das prüft die Bank zuerst, denn das Gesetz verpflichtet sie, Ihre Kreditwürdigkeit zu bewerten, bevor sie Ihnen Geld leiht.

Sie lohnt sich nicht, wenn sich Ihre Immobilie auch mit Zeit nur mit einem deutlichen Preisnachlass verkaufen ließe, wenn Ihnen die Rate keinen Spielraum lässt oder wenn Ihre jetzige Immobilie Probleme hat, die den Verkauf verzögern können, etwa Belastungen, ein nicht angenommenes Erbe oder eine ausstehende Genehmigung.

Ein Rechenbeispiel: von einer Wohnung in Palma in ein Haus

Eine Familie besitzt eine Wohnung in Palma im Wert von 350.000 € mit noch 120.000 € Hypothek und hat 60.000 € gespart. Sie findet ein Haus für 520.000 € und möchte es vor dem Verkauf kaufen. Mit einem Beispielzins von 3 % auf 30 Jahre und sofern die Bank die Finanzierung annimmt:

Zusammen sind beide Immobilien 870.000 € wert, die Schuld entspricht während der Zwischenfinanzierung also 74 % des Werts der Sicherheiten. Mit den 60.000 € Ersparnissen werden die Grunderwerbsteuer für das neue Haus (wenn es eine Bestandsimmobilie ist), auf den Balearen etwa 42.800 €, die normalerweise nicht in die Hypothek einfließt, und die Kaufnebenkosten bezahlt. Verkauft sich die Wohnung günstiger oder später als geplant, dauert die hohe Rate länger und die verbleibende Schuld ist höher. Deshalb sollte man mit einem vorsichtigen Verkaufspreis rechnen.

Was eine Zwischenfinanzierung kostet (und was fast niemand einrechnet)

Neben den Zinsen sollten Sie vor der Unterzeichnung diese fünf Kosten prüfen:

• Die Bewertungen. Nimmt die Bank beide Immobilien als Sicherheit, lässt sie beide bewerten, und die Bewertung zahlt der Kunde, so Artikel 14.1.e des Gesetzes 5/2019. Notar, Grundbuchamt, Gestoría und die Steuer auf die Hypothekenurkunde zahlt die Bank.
• Die Gebühr für die Tilgung aus dem Verkauf. Diese Tilgung ist eine vorzeitige Rückzahlung und kann je nach Vertrag eine Gebühr kosten: bei variablen Zinsen höchstens 0,15 % in den ersten fünf Jahren oder 0,25 % in den ersten drei, bei Festzins 2 % in den ersten zehn Jahren (Art. 23). Auf 350.000 € sind 0,25 % 875 € und 2 % 7.000 €. Lassen Sie in der FEIN ausdrücklich festhalten, welche Gebühr für diese Tilgung gilt: Es sind Obergrenzen, darunter lässt sich verhandeln.
• Grunderwerbsteuer ohne ermäßigten Satz. Auf den Balearen setzt der ermäßigte Grunderwerbsteuersatz (ITP) für den Hauptwohnsitz voraus, dass Sie beim Kauf nicht 50 % oder mehr einer anderen Wohnung besitzen (Art. 10.c des balearischen Steuergesetzes). Auf Mallorca gilt dieser ermäßigte Satz von 4 % auf die ersten 270.151,20 € für Immobilien bis 331.859,70 €. Kaufen Sie in diesem Bereich, solange Ihre Immobilie noch nicht verkauft ist, zahlen Sie den allgemeinen Tarif: 8 % bis 400.000 €. Oberhalb dieses Preises gilt der allgemeine Tarif ohnehin.
• Die Grunderwerbsteuer wird vor dem Verkauf fällig. Die Selbstveranlagung mit dem Formular 600 wird innerhalb eines Monats ab der Unterzeichnung des Kaufs eingereicht und bezahlt, so die balearische Steuerbehörde ATIB. Dieses Geld muss verfügbar sein, auch wenn Ihre Immobilie noch zum Verkauf steht.
• Versicherungen und Koppelprodukte. Senkt das Angebot den Zins im Gegenzug für Versicherungen, rechnen Sie diese ein und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (TAE), nicht nur den Sollzins. Mehr dazu unter Ist die Hypothekenlebensversicherung obligatorisch?.

Erst kaufen, dann verkaufen: die Einkommensteuer auf den Verkauf

Häufig wird gefragt, ob man durch den Kauf vor dem Verkauf die Steuerbefreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz verliert. Nicht unbedingt. Die spanische Steuerverwaltung akzeptiert, dass der neue Hauptwohnsitz in den zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf des alten gekauft wird. Verkaufen Sie Ihre Wohnung also innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf des neuen Hauses, kann der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei sein (Art. 38 des Einkommensteuergesetzes und Art. 41 seiner Verordnung).

Mit einer Einschränkung: Haben Sie Ihre Immobilie mit einer Hypothek gekauft, gilt als zu reinvestierender Betrag der Erlös aus dem Verkauf (der Preis abzüglich der Kosten und Steuern des Verkaufs, die Sie tragen) abzüglich des noch offenen Darlehens. Und die Steuerverwaltung berücksichtigt alles, was Sie für das neue Haus zahlen, auch wenn ein Teil mit dem Darlehen finanziert ist. Im Beispiel beträgt der zu reinvestierende Betrag höchstens 230.000 € (350.000 € minus 120.000 €), und das neue Haus kostet 520.000 €: Sind beide Ihr Hauptwohnsitz, kann der gesamte Gewinn steuerfrei sein. Die Steuern beim Verkauf erklärt ausführlich der Leitfaden Immobilie mit Hypothek auf Mallorca verkaufen.

Die Risiken: was passiert, wenn Sie nicht rechtzeitig verkaufen

Das große Risiko einer Zwischenfinanzierung ist, dass der Verkauf länger dauert als geplant oder weniger einbringt:

• Läuft die Frist ab, ohne dass Sie verkauft haben, kann sich die Rate auf die gesamte Schuld beziehen. Fragen Sie vor der Unterzeichnung, wie viel Sie dann ab wann zahlen würden, und lassen Sie es schriftlich festhalten.
• Verkaufen Sie günstiger, tilgen Sie weniger, und die verbleibende Hypothek ist höher. Planen Sie die Zwischenfinanzierung mit einem vorsichtigen Verkaufspreis, nicht mit dem Wunschpreis.
• Bei variablem Zins bewegt sich die Rate mit dem Zwölfmonats-Euribor, der im Oktober 2026 laut der Banco de España im spanischen Staatsanzeiger bei 3,239 % lag.
• Sind beide Immobilien mit der Hypothek belastet, verteilt die Urkunde die Schuld auf beide, und jede haftet für ihren Anteil: Wenn Sie nicht mehr zahlen, können Sie jede der beiden verlieren, und deckt ihr Verkauf die Schuld nicht, haften Sie mit Ihrem übrigen Vermögen.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Vergleichen Sie vor der Entscheidung mit diesen Möglichkeiten:

• Erst verkaufen und eine spätere Übergabe vereinbaren. Der Käufer unterschreibt und zahlt, und Sie bleiben mit einer schriftlichen Vereinbarung noch einige Monate im Haus oder mieten es vorübergehend zurück.
• Anzahlungsvertrag mit langer Frist. Hat der Verkäufer des neuen Hauses keine Eile, gibt Ihnen ein Anzahlungsvertrag über vier bis sechs Monate Zeit, Ihre Immobilie in Ruhe zu verkaufen.
• Zwei Hypotheken gleichzeitig. Ihre behalten und für den Kauf eine neue aufnehmen. Das geht nur, wenn Ihr Einkommen beide Raten trägt.
• Das Eigenkapital über die jetzige Immobilie finanzieren. Ihre Hypothek aufstocken oder ein durch Ihre Immobilie gesichertes Darlehen für die Anzahlung der neuen aufnehmen und es beim Verkauf zurückzahlen.

Wenn Sie Ihre jetzige Immobilie nicht verkaufen und die neue nicht Ihr Hauptwohnsitz wird, handelt es sich nicht mehr um eine Zwischenfinanzierung, sondern um eine Hypothek für eine Zweitimmobilie auf Mallorca mit anderen Regeln.

Wie ich mit Ihnen daran arbeite

Als Hypothekenvermittler auf Mallorca beginne ich mit den Zahlen Ihres Falls: was Ihre jetzige Immobilie wirklich wert ist, wie viel Sie schulden, wie viel Sie für die neue einschließlich Steuern und Nebenkosten brauchen und welche Rate Sie tragen können, wenn sich der Verkauf verzögert. Damit lege ich Ihre Anfrage mehreren Banken vor, denn nicht alle bieten Zwischenfinanzierungen an oder zu denselben Bedingungen, und ich erkläre Ihnen jede FEIN: Frist für den Verkauf, Rate während der Zwischenfinanzierung, Gebühr für die Tilgung und effektiver Jahreszins. Das tue ich als benannter Vertreter der OVB Allfinanz España, eines bei der Banco de España eingetragenen Immobilienkreditvermittlers (D087). Fällt ein Vermittlungshonorar an, teile ich es Ihnen vor Beginn schriftlich mit: Es steht in der FEIN und fließt in den effektiven Jahreszins ein. Wenn Sie Ihren Fall besprechen möchten, buchen Sie ein kostenloses erstes Gespräch. Und wenn Sie gerade erst anfangen, finden Sie den ganzen Ablauf unter Schritt für Schritt eine Hypothek auf Mallorca erhalten.

Dieser Inhalt dient der Information und ist auf dem Stand von November 2026. Die Bedingungen einer Zwischenfinanzierung legt jede Bank selbst fest: Prüfen Sie die FEIN vor der Unterzeichnung.