Eine Hypothek für eine Zweitimmobilie auf Mallorca finanziert 2026 zwischen 60 % und 70 % des Immobilienwerts — gegenüber den üblichen 80 % bei der Erstwohnung. Bei einem Durchschnittspreis in Palma von über 5.257 €/m² im Juni 2026 (historischer Höchststand laut Idealista) und einem Euribor um 2,9 % benötigt jeder, der eine Zweitimmobilie auf der Insel kaufen möchte, zwischen 40 % und 50 % des Gesamtpreises an Erspartem, einschließlich Steuern und Kaufnebenkosten.

August auf Mallorca. Die Immobilienpreise brechen Rekorde, die Maklerbüros arbeiten auf Hochtouren, und viele Familien, die seit Jahren auf der Insel Urlaub machen, stellen sich dieselbe Frage: Könnten wir hier etwas kaufen?

Die Antwort lautet meist ja. Die nächste Frage ist wie. Denn die Finanzierung einer Zweitimmobilie verläuft anders als die der ersten. Die Bedingungen sind strenger, die Besteuerung ändert sich, und einige Entscheidungen sollte man treffen, bevor man sich mit der Bank zusammensetzt.

Warum funktioniert die Hypothek für eine Zweitimmobilie anders als für die Erstwohnung?

Die Hypothek für eine Zweitimmobilie finanziert zwischen 60 % und 70 % des Schätzwerts oder des Kaufpreises — je nachdem, welcher niedriger ist. Der Grund: Für die Bank ist die Zweitimmobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz. Bei finanziellen Schwierigkeiten wäre sie das erste Gut, das Sie verkaufen würden. Das macht sie zu einer schwächeren Sicherheit.

Der Unterschied zur Erstwohnung ist deutlich:

Wenn Sie bereits eine Hypothek abgeschlossen haben und diese verbessern möchten, führt ein anderer Weg zum Ziel: Wir erklären ihn unter Hypothek umschulden auf Mallorca. Ein Detail, das kaum jemand richtig einkalkuliert: Die Bank finanziert 60–70 % des Preises, aber Steuern und Kaufnebenkosten auf den Balearen (Grunderwerbsteuer von 8–12 %, Notar, Grundbuch, Gutachten) kommen obendrauf. Bei einer Immobilie von 300.000 € in Palma de Mallorca können diese Kosten 30.000–40.000 € ausmachen. Und die zahlen Sie aus eigener Tasche — die Bank finanziert sie nicht.

Und wenn das neue Haus Ihr Hauptwohnsitz werden soll und Sie das jetzige verkaufen möchten, handelt es sich nicht um eine Zweitimmobilie, sondern um eine Zwischenfinanzierung, die anders funktioniert.

Wie viel Eigenkapital braucht man 2026 für eine Zweitimmobilie auf Mallorca?

Der durchschnittliche Immobilienpreis in Palma de Mallorca lag im Juni 2026 bei 5.257 €/m² — ein neuer historischer Höchststand mit einem Anstieg von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr, so die Daten von Idealista. Der inselweite Durchschnitt, der Gemeinden wie Calvià, Pollença oder Andratx einschließt, liegt bei rund 7.370 €/m².

Rechnen wir das für eine typische 80-m²-Wohnung in Palma zum Marktpreis durch:

• Kaufpreis: 80 m² × 5.257 €/m² = ~420.000 €
• Bankfinanzierung (65 %): 273.000 €
• Ihr Eigenanteil (Anzahlung): ~147.000 €
• Grunderwerbsteuer Balearen (8 % bei Erstwohnung, in manchen Stufen bis 12 %): ~34.000–50.000 €
• Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten: ~3.000–5.000 €
• Insgesamt bar erforderlich: zwischen 185.000 € und 200.000 €

Diese Zahlen zeigen, warum eine Hypothek für eine Zweitimmobilie auf Mallorca ernsthafte Planung erfordert. Es geht nicht nur darum, die Anzahlung zu haben: Man braucht echte verfügbare Liquidität, ohne den Notgroschen oder die übrigen Ersparnisse anzutasten.

Welche Voraussetzungen gelten 2026 für eine Hypothek auf eine Zweitimmobilie?

Bei einem Antrag für eine Zweitimmobilie prüfen die Banken vier Punkte besonders genau:

Stabile und ausreichende Einkünfte. Die Rate der neuen Hypothek darf zusammen mit allen bestehenden Verbindlichkeiten (einschließlich der Hypothek auf die Erstwohnung, sofern vorhanden) 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Wer bereits 800 € Hypothek zahlt und 3.000 € netto verdient, hat für eine zweite Rate wenig Spielraum.

Saubere Bonität. Keine Einträge bei ASNEF oder der Bank von Spanien. Jeder Zahlungsausfall der letzten fünf Jahre erschwert den Vorgang erheblich.

Unbefristeter Vertrag oder solide Steuererklärungen. Selbstständige werden strenger geprüft: Meist werden die letzten beiden Steuererklärungen und die Quartale des laufenden Jahres verlangt. Der Beitrag darüber, wie man auf Mallorca Schritt für Schritt eine Hypothek bekommt, behandelt die von den Banken geforderten Unterlagen im Detail.

Nachgewiesenes Eigenkapital. Die Banken wollen sehen, dass die Anzahlung nicht aus einem Privatkredit stammt. Sie verlangen Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate, um zu prüfen, dass die Ersparnisse gewachsen sind.

Welche Zinssätze verlangen die Banken 2026 für Zweitimmobilien?

Der Euribor schloss den Juli 2026 mit einem endgültigen Mittel von 2,855 % und notiert im August bei rund 2,9 %, so Euríbor Diario. Vor einem Jahr, im August 2025, lag er bei 2,1 %.

In diesem Umfeld bewegen sich die Zinsen für Zweitimmobilien in folgenden Spannen:

• Festzinshypotheken: ab 2,30 % TIN (Ibercaja, Juli 2026) bis 3,20 % TIN je nach Kopplungsprodukten und Institut.
• Variable Hypotheken: ab Euribor + 0,49 % (Kutxabank) bis Euribor + 0,80 % bei konservativeren Instituten.
• Mischhypotheken: ab 1,75 % TIN in den ersten Jahren (Pibank), danach variabel.

Hypotheken für Zweitimmobilien tragen einen zusätzlichen Aufschlag von 0,10 bis 0,30 Punkten gegenüber den Konditionen für Erstwohnungen. Zudem erhöhen die kürzeren Laufzeiten (20–25 Jahre) die Monatsrate gegenüber einer vergleichbaren Erstfinanzierung.

Bevor Sie bei der Bank unterschreiben, bei der Sie bereits ein Konto haben, holen Sie Angebote mehrerer Institute ein. Zinsunterschiede zwischen Banken können beim gleichen Kundenprofil über die Laufzeit Zehntausende Euro ausmachen. Ein Hypothekenberater auf Mallorca kann die tatsächlichen Konditionen für Sie vergleichen — kostenfrei und ohne Interessenkonflikt.

Welche Steuern fallen auf den Balearen für eine Zweitimmobilie an?

Die Besteuerung einer Zweitimmobilie ist komplexer als die der Erstwohnung, und auf den Balearen gelten eigene Besonderheiten.

Beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer (ITP) folgt auf den Balearen einer progressiven Skala: 8 % bis 400.000 €, 9 % von 400.001 bis 600.000 € und 10 % darüber. Bei hochwertigen Objekten kann die Skala 12 % erreichen. Die Mehrwertsteuer (10 %) gilt nur bei Neubauten, die vom Bauträger erworben werden.

Während des Besitzes:

• Fiktive Einkünfte: Wird die Immobilie nicht vermietet, rechnet Ihnen das Finanzamt in der Einkommensteuer 1,1 % (oder 2 %) des Katasterwerts als Ertrag zu — auch wenn Sie keinen Euro eingenommen haben. Das ist der Preis einer leerstehenden Zweitimmobilie.
• IBI: die jährliche Grundsteuer des Eigentümers, berechnet auf den Katasterwert. Sie variiert je nach Gemeinde.
• Vermögensteuer: Übersteigt Ihr Gesamtvermögen den auf den Balearen geltenden Freibetrag (in der Regel 700.000 €), erhöht die Zweitimmobilie die Bemessungsgrundlage.

Beim Verkauf: Der Gewinn wird als Veräußerungsgewinn mit Sätzen zwischen 19 % und 30 % je nach Stufe besteuert. Bei nicht ansässigen Ausländern ist der beim Verkauf einbehaltene Steuerabzug von 3 % lediglich eine Vorauszahlung auf die später abzurechnende Steuer.

Der Beitrag über Steuervorteile für Ausländer auf Mallorca liefert nützliche Informationen, wenn der Käufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat.

Lohnt es sich, eine Zweitimmobilie auf Mallorca zum Vermieten zu kaufen?

Das ist die entscheidende Frage bei einem derart angespannten Markt. Die ehrliche Antwort: Es hängt davon ab, ob Sie in der Touristensaison, ganzjährig oder als regulierte Ferienvermietung vermieten.

In der Gemeinde Palma ist die Ferienvermietung von Wohnungen und Appartements seit 2018 per Gemeindebeschluss verboten. Erlaubt ist sie in Einfamilienhäusern und Villen mit Tourismuslizenz (ETV), die selten und begehrt sind.

Außerhalb Palmas, in Gegenden wie Alcúdia, Pollença oder Sóller, unterliegt die Ferienvermietung den Vorschriften des balearischen Tourismusministeriums, mit Platzbegrenzungen, Registrierungspflicht als touristischer Betrieb und Anforderungen an die Bewohnbarkeit. Bestehende Lizenzen haben einen eigenen Marktwert: In manchen Gegenden werden sie für über 50.000 € gehandelt.

Bei der langfristigen Wohnraumvermietung liegen die Bruttorenditen auf Mallorca 2026 je nach Lage bei etwa 4–5 % jährlich. Nach Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und Leerstand bleiben netto 3–3,5 %. Nicht spektakulär, aber zusammen mit der Wertsteigerung der Immobilie kann sich daraus eine angemessene Gesamtrendite ergeben, sofern der Einstiegspreis stimmte.

Vor der Entscheidung lohnt auch die Prüfung, ob das verfügbare Ersparte in einem anderen Anlagevehikel mehr Rendite bringt. Investmentfonds für Privatanleger auf Mallorca bieten sofortige Liquidität und steuerliche Effizienz, die eine Immobilie nicht hat.

Sprechen Sie mit einem Hypothekenberater auf Mallorca, bevor Sie zur Bank gehen

Die Hypothek für eine Zweitimmobilie hat mehr Kanten als die erste. Die Voraussetzungen sind strenger, die Besteuerung ist komplexer, und die Beträge sind auf Mallorca üblicherweise hoch.

Bevor Sie Ihre langjährige Hausbank anrufen, lohnt es sich, die Marktkonditionen mit jemandem zu vergleichen, der mit mehreren Instituten gleichzeitig arbeitet. José Sellés hilft Ihnen, die beste für Ihr Profil verfügbare Hypothek zu finden, und berechnet mit Ihnen, welches Eigenkapital Sie brauchen, welche Rate tragbar ist und welche Steuern auf den Balearen anfallen. Erstgespräch kostenlos und unverbindlich. Rufen Sie an unter +34 660 845 921.

Dieser Inhalt dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine persönliche Finanz- oder Steuerberatung.