Qué es una hipoteca puente y cómo funciona

Es un préstamo hipotecario pensado para cambiar de casa sin vender antes. La entidad te presta para comprar la nueva y, como garantía, puede tomar también tu vivienda actual, porque sabe que su venta va a devolver una parte de la deuda. Si tu casa actual tiene hipoteca, esa deuda puede integrarse en la operación.

Funciona en dos fases:

1. Durante el puente, mientras vendes, debes la compra nueva y lo que te quedaba de la anterior. Algunas entidades te dan unos meses de carencia, en los que pagas solo intereses, para que la cuota se pueda llevar.
2. Cuando vendes, usas el dinero para amortizar la parte del préstamo que habíais pactado, se libera la garantía sobre la casa vendida y el préstamo sigue como una hipoteca normal sobre la nueva.

No hay una ley específica para la hipoteca puente: es una hipoteca más, con todas las protecciones de la Ley 5/2019. Recibes la FEIN, la ficha de advertencias y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de firmar, y pasas por el notario antes de la firma. Lo que cambia de una entidad a otra es el plazo para vender, la cuota durante ese plazo y qué pasa si se acaba sin haber vendido.

Cuándo tiene sentido una hipoteca puente en Mallorca

Tiene sentido cuando se dan tres cosas a la vez:

• Has encontrado la casa y no puede esperar. Si para comprarla tienes que firmar arras en semanas, no te da tiempo a vender bien la tuya.
• Tu casa actual se vende, pero no deprisa. Un precio realista y una casa vendible, aunque tarde unos meses. Si para venderla rápido tendrías que bajar mucho el precio, el puente puede salirte más barato.
• Tus ingresos aguantan la cuota del puente, y también un retraso en la venta. Es lo primero que va a mirar la entidad, porque la ley le obliga a evaluar tu solvencia antes de prestarte.

No tiene sentido si tu casa solo se vendería bajando mucho el precio aunque tuvieras tiempo, si la cuota del puente te deja sin margen o si tu casa actual tiene problemas que puedan alargar la venta, como cargas, una herencia sin aceptar o una licencia pendiente.

Un ejemplo con números: cambiar de un piso en Palma a una casa

Una familia tiene un piso en Palma que vale 350.000 €, con 120.000 € de hipoteca pendiente, y 60.000 € ahorrados. Encuentra una casa de 520.000 € y quiere comprarla antes de vender. Con un tipo de ejemplo del 3 % a 30 años, y si la entidad acepta la operación:

Las dos viviendas juntas valen 870.000 €, así que durante el puente la deuda equivale al 74 % de lo que las garantiza. Con los 60.000 € ahorrados se paga el ITP de la casa nueva (si es de segunda mano), unos 42.800 € en Baleares, que normalmente no entra en la hipoteca, y los gastos de la compraventa. Si el piso se vende por menos o tarda más de lo previsto, la cuota alta dura más y la deuda final es mayor: por eso conviene hacer el cálculo con un precio de venta prudente.

Lo que cuesta una hipoteca puente (y lo que casi nadie calcula)

Además de los intereses, revisa estos cinco costes antes de firmar:

• Las tasaciones. Si la entidad toma las dos casas como garantía, tasará las dos, y la tasación la paga el cliente, según el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019. La notaría, el Registro, la gestoría y el impuesto de la escritura de la hipoteca los paga la entidad.
• La comisión al devolver la parte de la venta. Esa amortización es un reembolso anticipado y, según el contrato, puede tener comisión: en las variables, como mucho el 0,15 % durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros; en las fijas, el 2 % los diez primeros años (art. 23). Sobre 350.000 €, un 0,25 % son 875 € y un 2 %, 7.000 €. Pide que la FEIN diga expresamente qué comisión tiene esa amortización: son cifras negociables por debajo del tope.
• El ITP sin tipo reducido. En Baleares, el ITP rebajado de vivienda habitual exige que al comprar no tengas el 50 % o más de otra vivienda (art. 10.c del texto refundido balear). En Mallorca ese tipo reducido, del 4 % sobre los primeros 270.151,20 €, se aplica a viviendas de hasta 331.859,70 €. Si compras en ese rango con tu casa aún sin vender, pagas la escala general: el 8 % hasta 400.000 €. Por encima de ese precio pagarías la escala general de todos modos.
• El ITP se paga antes de vender. La autoliquidación del modelo 600 se presenta y se paga en el plazo de un mes desde la firma de la compra, según la ATIB. Ese dinero tiene que estar disponible aunque tu casa siga en venta.
• Los seguros y productos vinculados. Si la oferta baja el tipo a cambio de seguros, súmalos a la cuenta y compara la TAE, no solo el tipo. Te lo explico en si es obligatorio el seguro de vida de la hipoteca.

Comprar antes de vender y el IRPF de la venta

Una duda frecuente es si comprar primero te hace perder la exención por reinvertir en vivienda habitual. No necesariamente. Hacienda admite que la nueva vivienda habitual se compre en los dos años anteriores o en los dos posteriores a la venta de la anterior, así que si vendes tu piso dentro de los dos años siguientes a comprar la casa nueva, la ganancia de la venta puede quedar exenta (art. 38 de la Ley del IRPF y art. 41 de su Reglamento).

Con un matiz: si compraste tu casa con hipoteca, lo que cuenta como importe a reinvertir es lo que obtienes por la venta (el precio menos los gastos y tributos de venderla que pagues tú) menos el capital de ese préstamo que te quedaba por devolver. Y Hacienda tiene en cuenta todo lo que pagas por la casa nueva, aunque una parte la financies con el préstamo. En el ejemplo, el importe a reinvertir es como mucho 230.000 € (350.000 € menos 120.000 €) y la casa nueva cuesta 520.000 €: si las dos son tu vivienda habitual, toda la ganancia puede quedar exenta. Tienes el detalle de los impuestos de la venta en la guía para vender una casa con hipoteca.

Los riesgos: qué pasa si no vendes a tiempo

El gran riesgo de la hipoteca puente es que la venta tarde más de lo previsto o salga por menos:

• Si se acaba el plazo sin vender, la cuota puede pasar a ser la de toda la deuda. Pregunta antes de firmar, y que conste por escrito, cuánto pagarías y desde cuándo.
• Si vendes por menos, la parte que amortizas es menor y la hipoteca que te queda, mayor. Calcula el puente con un precio de venta prudente, no con el que te gustaría.
• Si el tipo es variable, la cuota del puente se mueve con el euríbor a un año, que en octubre de 2026 fue del 3,239 %, según el Banco de España en el BOE.
• Si las dos casas quedan hipotecadas, la escritura reparte la deuda entre ellas y cada una responde de su parte: si dejas de pagar, puedes perder cualquiera de las dos, y si con su venta no se cubre la deuda, respondes con el resto de tus bienes.

Alternativas a la hipoteca puente

Antes de decidir, compara con estas opciones:

• Vender primero y pactar la entrega más tarde. El comprador firma y paga, y tú te quedas unos meses en la casa con un acuerdo escrito, o la alquilas temporalmente.
• Arras con plazo largo. Si el vendedor de la casa nueva no tiene prisa, unas arras de cuatro o seis meses te dan tiempo a vender la tuya con calma.
• Dos hipotecas a la vez. Mantener la tuya y pedir una nueva para la compra. Solo funciona si tus ingresos soportan las dos cuotas.
• Financiar la entrada con la casa actual. Ampliar tu hipoteca o pedir un préstamo con garantía de tu vivienda para la entrada de la nueva, y cancelarlo al vender.

Si no vas a vender tu casa actual y la nueva no será tu vivienda habitual, ya no hablamos de un puente sino de una hipoteca para segunda vivienda en Mallorca, con otras reglas.

Cómo lo trabajo contigo

Como broker hipotecario en Mallorca, empiezo por los números de tu caso: cuánto vale de verdad tu casa actual, cuánto debes, cuánto necesitas para la nueva con impuestos y gastos, y qué cuota puedes sostener si la venta se retrasa. Con eso presento tu operación a varias entidades, porque no todas trabajan la hipoteca puente ni con las mismas condiciones, y te explico cada FEIN: plazo para vender, cuota durante el puente, comisión al amortizar y TAE. Lo hago como representante designado de OVB Allfinanz España, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (D087), y si tu operación lleva honorario de intermediación, te lo digo por escrito antes de empezar: figura en la FEIN y entra en el cálculo de la TAE. Si quieres ver tu caso, reserva una primera reunión gratuita. Y si estás empezando a mirar, tienes el proceso completo en cómo conseguir una hipoteca en Mallorca paso a paso.

Este contenido es informativo y está actualizado a noviembre de 2026. Las condiciones de una hipoteca puente las fija cada entidad: revisa la FEIN antes de firmar.