¿Se puede vender una casa con hipoteca?

Sí. La hipoteca es una garantía sobre la vivienda, no una prohibición de venderla. Lo que ocurre es que el comprador, y sobre todo el banco que le financia, quieren la casa libre de cargas, así que tu deuda se salda con el dinero de la venta. Hay tres formas de hacerlo:

• Cancelarla en la misma firma. Es lo habitual: una parte del precio va directamente a tu banco y el resto, a ti.
• Cancelarla antes de vender, si tienes ahorros para devolver todo lo que debes. Pocas veces compensa adelantar ese dinero.
• Que el comprador se quede con tu hipoteca. Se llama subrogación: asume tu préstamo con sus condiciones. Según el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, tú solo quedas libre de la deuda si el banco lo acepta. Y el banco tiene que evaluar la solvencia del comprador como la de cualquier cliente nuevo (art. 11 de la Ley 5/2019).

La subrogación del comprador tiene sentido sobre todo cuando tu hipoteca tiene un tipo fijo más bajo que los de hoy: en septiembre de 2026, las hipotecas nuevas con el tipo fijado durante más de diez años se firmaron a un tipo medio del 2,71 % (sin comisiones ni seguros; dato provisional), según el Banco de España. Si quieres entender bien cómo funciona, tienes la guía sobre qué es subrogar una hipoteca.

Cómo se cancela la hipoteca cuando vendes, paso a paso

1. Pide a tu banco cuánto debes a la fecha de la firma. Si tu hipoteca se firmó (o se novó o subrogó) desde el 16 de junio de 2019, desde que le dices que vas a devolver el préstamo tiene tres días hábiles para darte, en papel o en otro soporte duradero, la información con el coste de hacerlo, y tu contrato puede exigirte avisar con antelación, como mucho con un mes (artículo 23 de la Ley 5/2019).
2. Revisa la nota simple. Tu hipoteca aparece en el Registro y el comprador la va a ver, así que conviene que el precio y la cifra de la deuda cuadren desde el principio.
3. Déjalo escrito en las arras. Que la casa se entregará libre de cargas y que la hipoteca se cancelará con el precio el día de la escritura.
4. El día de la firma, la parte de tu deuda se paga directamente a tu banco, por transferencia o con un cheque bancario a su nombre, y el resto del precio te llega a ti.
5. Cancelación en el Registro. Pagar la deuda no borra la hipoteca: tu banco tiene que firmar ante notario la escritura de cancelación y luego se inscribe. Hasta entonces, la hipoteca sigue apareciendo en el Registro aunque ya no debas nada.

Esa escritura de cancelación está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (art. 45.I.B.18 de la ley del ITP y AJD). Lo que sí pagas es la notaría y el Registro, más la gestoría si la usas.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender

El coste principal es la comisión por reembolso anticipado, si tu contrato la tiene. Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, y para las anteriores que se hayan novado o subrogado después de esa fecha, la Ley 5/2019 pone estos topes:

En las variables, el contrato solo puede incluir una de las dos opciones. Y en ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera del banco, que la ley manda calcular comparando el capital que devuelves con el valor de mercado de tu préstamo (art. 23.8). Si los tipos de mercado están por encima del de tu hipoteca, no hay pérdida y no se cobra comisión aunque el contrato la tenga.

Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 y no se ha novado ni subrogado después, manda lo que diga tu escritura, dentro de los topes legales de cuando la firmaste: la Ley 5/2019 no se aplica a esos contratos (disposición transitoria primera). En las firmadas desde el 9 de diciembre de 2007 sobre una vivienda y a nombre de una persona física, la compensación por desistimiento tiene un tope del 0,5 % durante los cinco primeros años y del 0,25 % después (arts. 7 y 8 de la Ley 41/2007). Si el tipo era fijo o se revisaba en periodos de más de doce meses, el banco puede cobrar además la compensación por riesgo de tipo de interés que diga la escritura, pero solo si la cancelación le genera una pérdida (art. 9). Si tienes dudas con la tuya, en la guía para amortizar la hipoteca anticipadamente en Mallorca te explico dónde mirarlo en la escritura.

Hay un detalle que conviene reclamar: si tu hipoteca se firmó (o se novó o subrogó) desde el 16 de junio de 2019, al cancelarla se extingue el seguro que el banco te ofreció junto con el préstamo y en el que él es el beneficiario, salvo que comuniques a la aseguradora que quieres mantenerlo con otro beneficiario, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido (art. 23.3 de la Ley 5/2019). Si pagaste el seguro de vida de una vez, puede ser una cantidad importante. Te lo explico en si es obligatorio el seguro de vida de la hipoteca.

Qué impuestos pagas al vender tu casa en Mallorca

Vender con hipoteca no cambia los impuestos de la venta, pero sí el dinero del que dispones para pagarlos. Son dos:

• La plusvalía municipal. La paga el vendedor al ayuntamiento (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Si el suelo no ha ganado valor entre la compra y la venta, no se paga, aunque tienes que declararlo y presentar las dos escrituras. Y si la ganancia real es menor que la que sale con el cálculo del ayuntamiento, puedes pedir que se calcule sobre la real (arts. 104.5 y 107.5).
• El IRPF de la ganancia. Es la diferencia entre lo que te pagan y lo que te costó la casa, con los gastos y los impuestos de la compra y de la venta. Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 % en 2026, según la Ley del IRPF. Lo declaras en la renta del año siguiente.

Los dos casos más habituales en los que esa ganancia puede quedar exenta son:

• Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF).
• Vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes (art. 38 de la Ley del IRPF y art. 41.3 de su Reglamento). El Reglamento admite también que hayas comprado la nueva en los dos años anteriores a vender, algo que interesa si te planteas una hipoteca puente en Mallorca. En los dos casos, vivienda habitual es, en general, la casa en la que has vivido al menos tres años seguidos (art. 41 bis del Reglamento).

Y aquí la hipoteca sí importa. Si compraste la casa que vendes con un préstamo, lo que tienes que reinvertir para que toda la ganancia quede exenta no es todo lo que obtienes por la venta (el precio menos los gastos y tributos de la venta), sino eso menos el capital que te quedaba por devolver el día de la venta (art. 41.1 del Reglamento del IRPF). Si vendes por 420.000 € y debías 160.000 €, te basta con reinvertir 260.000 €, e incluso algo menos, porque de los 420.000 € se restan también los gastos y tributos de la venta. Si reinviertes menos, la exención es proporcional.

Si no resides en España: la retención del 3 % y la plusvalía

Si vives fuera, la venta tiene dos particularidades que conviene conocer antes de firmar las arras:

• El comprador te retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta (art. 25.2 de la Ley del IRNR y Agencia Tributaria). Si no lo ingresa, la vivienda queda afecta al pago de esa cantidad (o del impuesto, si es menor), así que al comprador le conviene practicarla siempre.
• Ese 3 % es un pago a cuenta. Tu impuesto real es el 19 % de la ganancia, que declaras con el modelo 210 en los tres meses siguientes al final de ese plazo de un mes, según el manual de no residentes de la Agencia Tributaria. Si la retención supera lo que te toca pagar, en ese mismo modelo pides que te devuelvan la diferencia.
• La plusvalía municipal la paga el comprador por ti, porque la ley le hace sustituto cuando el vendedor no es residente (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales). Lo normal es que la descuente del precio.

Con una venta de 420.000 €, el comprador ingresa 12.600 € en Hacienda a cuenta de tu impuesto. Si además te queda hipoteca, esa parte se paga a tu banco en la firma, igual que si fueras residente. Si compraste en Mallorca desde fuera, quizá te suene el proceso de la hipoteca para no residentes en Mallorca: la cancelación es igual para todos.

Lo que te queda limpio: un ejemplo con números

Una casa en Palma que se vende por 420.000 €, con 160.000 € pendientes de una hipoteca a tipo fijo firmada en 2020 que tiene pactada la comisión máxima:

La comisión solo se cobra si al banco la cancelación le supone una pérdida, y eso ocurre cuando los tipos de mercado están por debajo del de tu hipoteca. En octubre de 2026 el IRS a cinco años estaba en el 3,455 % (Banco de España, BOE de 4-nov-2026) y las hipotecas fijas de 2020 se firmaron de media por debajo del 2 %, así que en este ejemplo lo normal es que no haya comisión.

A eso le faltan la notaría y el Registro de la cancelación, los gastos de tu parte de la compraventa, la plusvalía municipal (si no resides, el comprador la descuenta del precio) y el IRPF o el IRNR de la ganancia, salvo que esté exenta. Si la hipoteca fuera variable y ya hubieran pasado cinco años, la comisión sería cero.

Si vendes para comprar otra casa

Lo que te queda después de cancelar suele ser la entrada de la siguiente. Tienes tres caminos:

• Vender primero y comprar después. El más sencillo: sabes exactamente con cuánto cuentas.
• Comprar antes de vender, con una hipoteca puente que financia la compra mientras sigues teniendo tu casa.
• Llevarte tu préstamo a la casa nueva. Puedes pedir a tu banco que mantenga el préstamo y cambie la vivienda que lo garantiza. No es un derecho: el banco decide si lo acepta tras estudiar la operación y la nueva garantía, y supone cancelar la hipoteca sobre la casa que vendes y constituir una nueva sobre la que compras, en escritura pública que se inscribe en el Registro.

En cualquiera de los tres, como broker hipotecario en Mallorca hago las cuentas contigo antes de poner precio a tu casa: lo que te quedará limpio, lo que puedes pedir para la siguiente y qué cuota te cabe. Después presento tu operación a varias entidades y te explico cada oferta. Lo hago como representante designado de OVB Allfinanz España, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (D087), y si tu operación lleva honorario de intermediación, te lo digo por escrito antes de empezar: figura en la FEIN y entra en el cálculo de la TAE. Si quieres verlo con tu escritura delante, reserva una primera reunión gratuita.

Este contenido es informativo y está actualizado a noviembre de 2026. Cada caso depende de tu contrato y de tu situación fiscal, así que revisa los números con tus documentos antes de firmar.