Wie Sie Ihre Hypothek vorzeitig tilgen können und wann dies auf Mallorca sinnvoll ist
Die vorzeitige Tilgung Ihrer Hypothek besteht darin, das Kapital vorzeitig zurückzuzahlen, um weniger Zinsen zu zahlen. Sie können die monatliche Rate reduzieren oder die Laufzeit verkürzen (die letztere Option spart mehr Zinsen). Im Jahr 2026, wenn der 12-Monats-Euribor bei 2,77% liegt, lohnt sich eine vorzeitige Rückzahlung, wenn Ihre Hypothek variabel oder fest über 3% liegt; wenn Sie eine Festhypothek zu 2% oder weniger haben, zahlt sich das Geld besser in einem Geldmarktfonds zu 2,5-3% aus. Die Tilgungsgebühren sind gesetzlich begrenzt: 0,25% für variable Hypotheken in den ersten drei Jahren, 0% ab dem fünften Jahr.
Sie haben etwas Geld übrig und denken daran, Ihre Hypothek zu tilgen. Das ist eine der Fragen, die ich in meinem Büro in Palma am häufigsten gestellt bekomme. Und die ehrliche Antwort ist nicht „ja, immer“, wie viele Leute wiederholen. Es hängt davon ab, wie hoch Ihr Zinssatz ist, wie viele Jahre Ihnen noch bleiben und was Sie mit dem Geld machen würden, wenn Sie nicht tilgen würden. Betrachten wir es mit Zahlen aus dem Jahr 2026, nicht mit Phrasen.
Was bedeutet es, eine Hypothek vorzeitig zu amortisieren?
Die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek bedeutet, dass Sie einen Teil oder das gesamte ausstehende Kapital vor dem im Vertrag vorgesehenen Datum an die Bank zurückzahlen. Indem Sie das Kapital reduzieren, verringern Sie auch den Teil der Zinsen, den Sie während der restlichen Laufzeit des Kredits zahlen müssen. Mit anderen Worten: Sie sparen Geld in der Zukunft.
Es gibt zwei Möglichkeiten, dies zu tun. Die Teilamortisation, bei der Sie einen bestimmten Betrag zahlen und mit der reduzierten Hypothek weitermachen. Und die vollständige Amortisation, bei der Sie den Kredit auf einmal abbezahlen. Die Teilamortisation ist die gängigste: die Familie, die jedes Jahr mit der Gehaltserhöhung oder der Abfindung ein paar tausend Euro einzahlt, um sie zu verkürzen. Wichtig ist nicht nur, wie viel Sie tilgen, sondern auch , wie Sie der Bank sagen, wie sie das Geld verwenden soll.
Ist es besser, bei der Amortisation der Hypothek die Rückzahlungen zu reduzieren oder die Laufzeit zu verkürzen?
Eine Verkürzung der Laufzeit spart mehr Zinsen als eine Verringerung der Ratenzahlung. Durch die Verkürzung der Rate behalten Sie die gleiche monatliche Zahlung, aber Sie beenden den Kredit früher. Und da die Zinsen über die Dauer der Schuld berechnet werden, bedeutet die Zahlung von weniger Jahren, dass Sie insgesamt viel weniger Zinsen zahlen.
| Option | Was sie bewirkt | Wann sie sinnvoll ist |
|---|---|---|
| Laufzeit verkürzen | Gleiche Rate, früherer Abschluss | Sie haben ein stabiles Einkommen und möchten so viele Zinsen wie möglich sparen |
| Reduzieren Sie die Raten | Sie zahlen weniger pro Monat, bei gleicher Laufzeit | Sie müssen das monatliche Budget Ihrer Familie entlasten |
Die Faustformel? Wenn Ihre Finanzen mit der aktuellen Rate gut zurechtkommen, reduzieren Sie die Rate. Wenn Sie jeden Monat ein knappes Budget haben und durchatmen wollen, reduzieren Sie die Rate. Und eine Nuance, die kaum jemandem bewusst ist: In den ersten Jahren der Hypothek besteht der größte Teil der Rate aus Zinsen, so dass eine frühzeitige Tilgung – und zwar in Raten – der Zeitpunkt ist, an dem sich jeder Euro am meisten lohnt.
Wie hoch sind die Kosten für die Amortisation einer Hypothek? Gebühren im Jahr 2026
Die Tilgungsgebühren sind gesetzlich begrenzt und in vielen Fällen kostenlos. Das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen legt diese Grenzen fest:
- Variable Hypothek: bis zu 0,25% des amortisierten Kapitals in den ersten drei Jahren, 0,15% im vierten und fünften Jahr und 0% ab dem fünften Jahr.
- Festhypothek: bis zu 2% für die ersten zehn Jahre und 1,5% danach.
- Null-Provision: Die Bank kann Ihnen keine Gebühren in Rechnung stellen, wenn der Zinssatz Ihrer Hypothek bei der Amortisation unter dem Marktdurchschnitt liegt, da ihr dadurch kein wirtschaftlicher Schaden entsteht.
Dies wird von der Bank von Spanien selbst auf ihrem Kundenportal Banking erklärt. Prüfen Sie vor der Tilgung Ihre Urkunde: Die vereinbarte Gebühr kann unter der gesetzlichen Obergrenze liegen oder gleich Null sein.
Wann sollte ich meine Hypothek im Jahr 2026 amortisieren und wann nicht?
Im Jahr 2026 zahlt sich die Amortisation aus, wenn Ihre Hypothek variabel oder fest über 3% liegt, aber es könnte ein Fehler sein, wenn Sie eine günstige Festhypothek haben. Mit einem 12-Monats-Euribor von 2,77% – gemäß der von BBVA veröffentlichten Entwicklung –ändert sich die Berechnung im Vergleich zu vor einigen Jahren.
Hier ist der Schlüssel, den nur wenige Menschen nutzen: Vergleichen Sie die Zinsen, die Sie zahlen, mit dem, was dieses Geld Ihnen einbringen könnte. Wenn Sie eine feste Hypothek zu 1,8 % abgeschlossen haben und ein Geldmarktfonds oder eine Einlage Ihnen 2,8 % einbringt, verlieren Sie bei der Tilgung Geld. Sie würden 1,8% „sparen“ und dafür 2,8% aufgeben. In diesem Fall ist es sinnvoller, dieses Kapital ordentlich anzulegen – wie ich in Warum die Automatisierung Ihrer Ersparnisse Ihr Leben verändern kannerkläre –als es der Bank zu überlassen.
Wenn Ihre Hypothek hingegen variabel ist und der Euribor Ihre Rückzahlungen erdrückt oder Ihr Zinssatz über 3,5 % liegt, reduziert die Tilgung einen sicheren Kostenfaktor. Es gibt keine risikofreie Rendite, die mit der Sicherheit gleichzusetzen ist.
Wie wirkt sich eine vorzeitige Rückzahlung auf meine Steuererklärung aus?
Wenn Ihre Hypothek vor dem 1. Januar 2013 für Ihren Hauptwohnsitz abgeschlossen wurde, können Sie durch die Amortisierung dieser Hypothek einen Abzug von 15 % beim IRPF geltend machen. Die maximale Abzugsbasis beträgt 9.040 Euro pro Jahr und Steuerzahler, wenn man das amortisierte Kapital und die gezahlten Zinsen hinzurechnet.
Das ändert die Berechnung völlig. Ein Ehepaar mit einer Hypothek vor 2013, das jeweils eine eigene Steuererklärung hat, kann es schaffen, die Hypothek so zu amortisieren, dass es jedes Jahr den größten Nutzen aus diesem Abzug zieht. Dies wird im Leitfaden zu den Hypotheken erklärt, die in der Steuererklärung abgezogen werden können. Wenn Ihre Hypothek nach 2013 aufgenommen wurde, gilt dieser staatliche Abzug nicht mehr, d.h. der Steueranreiz verschwindet und die Entscheidung fällt wieder auf die reine Rentabilität zurück. Sie können die Bedingungen auf der Website der Steuerbehörde überprüfen.
Häufig gestellte Fragen zur vorzeitigen Rückzahlung von Hypotheken
Wann ist es besser, die Hypothek zu amortisieren, vor oder nach der Euribor-Überprüfung?
Wenn Ihre Hypothek variabel ist und der Euribor gestiegen ist, ist es ratsam, vor der Überprüfung zu tilgen, um das Kapital, auf dem die neue Rate neu berechnet wird, zu reduzieren. Wenn der Euribor gefallen ist, können Sie bis nach der Überprüfung warten. Das Datum der Überprüfung steht in Ihrer Urkunde: Planen Sie Ihre Tilgung nach diesem Kalender, um Ihre Ersparnisse zu maximieren.
Kann ich meine Hypothek vorzeitig abbezahlen, wann immer ich will, oder gibt es einen Mindestbetrag?
Laut Gesetz können Sie Ihren Kredit jederzeit während der Laufzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Einige Banken legen einen Mindestbetrag pro Transaktion fest oder begrenzen die Anzahl der kostenlosen Rückzahlungen pro Jahr, prüfen Sie also Ihren Vertrag. Was die Bank nicht tun kann, ist, Sie an der Rückzahlung zu hindern oder Ihnen mehr als die gesetzlichen Obergrenzen des Gesetzes 5/2019 zu berechnen.
Ist es besser, die Hypothek zu amortisieren oder das Geld im Jahr 2026 zu investieren?
Das hängt von Ihrem Zinssatz ab. Wenn Sie für eine Festhypothek weniger als 2,5 % zahlen, ist es in der Regel rentabler, das Geld in sichere Produkte zu investieren, die mehr Ertrag bringen, als zu amortisieren. Wenn Ihre Hypothek über 3 % liegt oder variabel ist und der Euribor steigt, spart die Amortisation gewisse Kosten und ist die konservativste Option. Bei der Entscheidung sollten Sie Ihr Risikoprofil und Ihren Notfallpuffer berücksichtigen.
Verbessert die Amortisation meiner Hypothek meine Möglichkeiten, erneut einen Kredit aufzunehmen?
Ja, die Reduzierung Ihrer Hypothekenschulden senkt Ihren Verschuldungsgrad, der einer der Faktoren ist, auf den die Banken achten, wenn sie Ihnen eine neue Finanzierung gewähren. Wenn Sie mittelfristig einen Kredit oder eine zweite Hypothek aufnehmen wollen, verbessert eine Tilgung Ihr Profil. Dennoch sollte Ihnen die Liquidität nicht nur für die Rückzahlung ausgehen: Die Bank legt auch Wert darauf, dass Sie über Ersparnisse verfügen.
Wann Sie die Hypothek NICHT amortisieren sollten
Nicht abschreiben, wenn:
- Ihre Hypothek ist zu einem niedrigen Zinssatz (weniger als 2,5%) festgeschrieben und Sie können das Geld mit mehr Rentabilität und Sicherheit anlegen.
- Ihnen würde das Notfallpolster ausgehen: erst der Notfallfonds, dann die Tilgung.
- Sie haben andere, teurere Schulden (Kreditkarten, Verbraucherkredite): Diese werden vor der Hypothek abbezahlt.
- Sie stehen vor einer absehbar großen Ausgabe (Studium der Kinder, Renovierung), für die Sie diese Liquidität benötigen.
Abschreiben oder investieren? Wir sehen es an Ihren Zahlen
Es gibt keine einheitliche Antwort: Ihr Zinssatz, die Jahre, die Ihnen noch bleiben, und Ihre steuerliche Situation verändern das Ergebnis. Als Hypothekenberater auf Mallorca rechne ich Ihren Fall genau durch – wie viel Sie durch eine Tilgung sparen und wie viel Sie durch eine Investition verdienen könnten – damit Sie auf der Grundlage von Fakten und nicht von Vermutungen entscheiden können. Sie können sich auch die Hypothekenberatung auf Mallorca ansehen. Die erste Beratung ist kostenlos: Rufen Sie mich an unter 660 845 921.
