Hypothek für Ausländer und Nichtansässige auf Mallorca

Ein Ausländer kann auf Mallorca eine Hypothek aufnehmen, unabhängig davon, ob er in Spanien steuerlich ansässig ist. Der Unterschied liegt im Finanzierungsanteil: rund 70 % des Schätzwerts für EU-Bürger und etwa 60 % für Nicht-EU-Bürger, gegenüber den üblichen 80 % für Ansässige. Der Vorgang dauert bei vollständigen Unterlagen sechs bis acht Wochen, setzt eine gültige NIE voraus und erfordert auf den Balearen eine Grunderwerbsteuer zwischen 8 % und 13 % je nach Kaufpreis — ohne Zugang zu den Ermäßigungen, die Ansässigen vorbehalten sind.

Mallorca ist einer der internationalsten Immobilienmärkte Spaniens: Zwischen 30 % und 33 % der Wohnimmobilienkäufe auf den Balearen entfallen auf ausländische Käufer. Im gehobenen Segment stellen Deutsche 58 % und Briten 10 %.

Und doch kommen die meisten mit den falschen Informationen zur Unterzeichnung. Die einen glauben, sie könnten als Nichtansässige gar nicht finanzieren. Die anderen setzen voraus, die Bank leihe ihnen 80 % wie einem Einheimischen. Beides trifft nicht zu.

Kann ein Ausländer auf Mallorca eine Hypothek bekommen?

Ja. Das spanische Recht beschränkt den Zugang zum Hypothekenkredit weder nach Staatsangehörigkeit noch nach Wohnsitz. Jeder Ausländer kann eine Immobilie auf Mallorca kaufen und über eine spanische Bank finanzieren — vorausgesetzt, er weist Bonität nach und besitzt eine NIE.

Was sich ändert, ist nicht das Recht, sondern die Konditionen. Die Bank bewertet das Risiko eines Kunden, dessen Einkünfte außerhalb Spaniens entstehen und dessen berufliche Situation sie nicht mit den üblichen Mitteln prüfen kann. Diesen Risikoaufschlag gleicht sie mit mehr Eigenkapital und gelegentlich einem etwas höheren Zinsaufschlag aus.

Die entscheidende Unterscheidung lautet nicht „Spanier oder Ausländer“, sondern steuerlich ansässig oder nicht ansässig. Ein Deutscher, der ganzjährig in Palma lebt, hier Steuern zahlt und ein spanisches Gehalt bezieht, ist hypothekenrechtlich ein ebenso lokaler Kunde wie jeder andere.

Wie viel finanziert die Bank einem Nichtansässigen auf Mallorca?

Profil	Übliche Finanzierung	Erforderliches Eigenkapital
Steuerlich in Spanien ansässig	Bis zu 80 %	20 % + Kaufnebenkosten
Nichtansässig, EU oder EWR	Rund 70 %	30 % + Kaufnebenkosten
Nichtansässig, Nicht-EU	Etwa 60 %	40 % + Kaufnebenkosten

Der Prozentsatz bemisst sich am niedrigeren von zwei Werten: Kaufpreis oder Schätzwert. Dieses Detail überrascht viele. Wer für 600.000 Euro kauft und ein Gutachten über 550.000 Euro erhält, bekommt 70 % von 550.000 finanziert, nicht von 600.000 — die Differenz tragen Sie.

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die auf den Balearen erheblich sind. Bei einem durchschnittlichen Immobilienpreis von 4.630 €/m² auf Mallorca im Januar 2026 und rund 5.100 €/m² für Bestandsimmobilien in Palma lohnt sich die vollständige Rechnung, bevor Sie etwas unterschreiben.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer beim Immobilienkauf auf den Balearen?

Die Hauptsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die Grunderwerbsteuer (ITP), auf den Balearen in progressiven Stufen:

8 % auf die ersten 400.000 Euro
9 % von 400.000 bis 600.000 Euro
10 % von 600.000 bis 1.000.000 Euro
12 % von 1.000.000 bis 2.000.000 Euro
13 % ab 2.000.000 Euro

Dazu kommt die Stempelsteuer (AJD) von generell 1,5 % sowie Notar, Grundbuch und Abwicklung.

Und hier der Punkt, den kaum eine Website internationalen Käufern erklärt: Die balearischen Ermäßigungen sind Ansässigen vorbehalten. Die reduzierten Sätze — 0 % für junge Käufer, 4 % für den Hauptwohnsitz, die 50-prozentige Ermäßigung auf die Steuerschuld — setzen sämtlich einen vorherigen Wohnsitz auf den Balearen und die Nutzung als Hauptwohnsitz voraus. Ein Nichtansässiger zahlt nach der allgemeinen Skala von 8 % bis 13 %. Die Landesgesetzgebung veröffentlicht die Regierung der Balearischen Inseln; eine Prüfung mit einem Steuerberater vor dem Abschluss lohnt sich, denn bei hochpreisigen Käufen geht es um Zehntausende Euro.

Wenn Sie zudem in Spanien Steuern auf Ihre Einkünfte zahlen, ist unser Beitrag über Steuervorteile für auf Mallorca lebende Ausländer interessant.

Welche Unterlagen braucht ein Ausländer für eine spanische Hypothek?

Gültige NIE (Ausländeridentifikationsnummer), unerlässlich für die Unterzeichnung
Reisepass oder Personalausweis des Herkunftslandes
Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag oder Jahresabschlüsse bei Selbstständigen und Unternehmern
Einkommensteuererklärung des Wohnsitzlandes, übersetzt und je nach Fall mit Apostille
Kontoauszüge der letzten sechs bis zwölf Monate
Bonitätsauskunft oder Kredithistorie aus dem Herkunftsland
Reservierungsvertrag oder nota simple der zu erwerbenden Immobilie
Herkunftsnachweis der Eigenmittel nach den Vorschriften zur Geldwäscheprävention

Beglaubigte Übersetzung und Haager Apostille sind der eigentliche Engpass. Sie sind nicht schwierig, brauchen aber Zeit — viele Vorgänge verzögern sich um Wochen, nur weil sie zu spät beantragt wurden.

Wie lange dauert die Zusage bei Nichtansässigen?

Sechs bis acht Wochen, sobald der Bank alle Unterlagen vollständig vorliegen. Die Frist verlängert sich bei fehlenden Übersetzungen, bei Einkünften aus mehreren Quellen oder Ländern und wenn sich das Wertgutachten in der Hochsaison verzögert.

Der letzte Punkt ist typisch mallorquinisch. Zwischen Juni und September stauen sich bei den Bewertungsgesellschaften die Aufträge, und die Termine rücken auseinander. Wer im Sommer kauft, sollte Puffer einplanen.

Außerdem sollte die Finanzierung vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags geklärt sein. Bei arras penitenciales verlieren Sie die Anzahlung, wenn es nicht zum Abschluss kommt — und mitten im Prozess festzustellen, dass die Bank 60 % statt 70 % finanziert, ist eine teure Art, den Unterschied zu lernen.

Kann ein Ausländer die Bank einer bestehenden Hypothek wechseln?

Ja, und es ist wohl der am wenigsten genutzte Vorgang am balearischen Markt. Ein ausländischer Eigentümer mit einer Hypothek auf eine Immobilie auf Mallorca kann sie zu einem anderen Institut übertragen, um den Zinssatz zu verbessern — genau wie ein Ansässiger.

Häufig trifft man auf internationale Käufer, die einst das erste Angebot jener Bank annahmen, bei der sie nach ihrer Ankunft ein Konto eröffneten, mit Aufschlägen von 1,20 oder 1,50 Punkten, die heute jeder Marktlogik entbehren. Geprüft hat es nie jemand, weil niemand ihnen sagte, dass es möglich ist.

Bei einem Euribor von 2,92 % im August 2026 wiegt dieser Unterschied jeden Monat. Verfahren, gesetzliche Fristen und Kosten haben wir auf der Seite über Umschuldung der Hypothek auf Mallorca dargestellt, die verschiedenen Wege zur Senkung der Monatsrate unter Hypothekenrate senken auf Mallorca.

Lohnt sich ein Hypothekenmakler oder geht man besser direkt zur Bank?

Ein unabhängiger Hypothekenberater verhandelt mit mehreren Instituten gleichzeitig, und darin liegt der eigentliche Unterschied: Die Banken konkurrieren um das Geschäft, statt Ihnen ihren Schaltertarif zu nennen. Am spanischen Markt erzielt ein beratener Nichtansässiger üblicherweise 0,20 bis 0,50 Punkte weniger als jemand, der allein auftritt — bei einem Darlehen über 500.000 Euro und 25 Jahre Laufzeit sind das Zehntausende Euro.

Fragen Sie immer, wie Ihr Berater vergütet wird. Am Markt gibt es Vermittler, die zwischen 2 % und 5 % der Darlehenssumme berechnen. Wir arbeiten als unabhängige Finanzberatung mit Instituten, die von der Bank von Spanien, der CNMV und der DGSFP beaufsichtigt werden; das Erstgespräch ist kostenfrei.

Wann eine Finanzierung in Spanien NICHT sinnvoll ist

Sie haben im Heimatland günstigere Finanzierung mit Sicherheit auf eine andere Immobilie: Das kann besser sein als eine spanische Hypothek.
Der Kauf ist klein. Unter etwa 100.000 Euro fressen Fixkosten und Formalitäten den Vorteil der Finanzierung auf.
Ihr Steuerwohnsitz ändert sich bald. Wenn Sie in wenigen Monaten nach Spanien ziehen, kann Warten Sie in die 80-Prozent-Klasse bringen und Steuerermäßigungen eröffnen.
NIE und übersetzte Unterlagen fehlen noch. Ohne sie zu starten erzeugt unmögliche Fristen und gefährdet die Anzahlung.

FAQ — Hypotheken für Ausländer und Nichtansässige auf Mallorca

Wie viel Eigenkapital brauche ich als Ausländer für einen Hauskauf auf Mallorca?

Zwischen 40 % und 50 % des Kaufpreises. Finanziert die Bank als EU-Bürger 70 %, benötigen Sie 30 % Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten, die auf den Balearen etwa 10 % bis 12 % des Preises ausmachen — Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer zusammengenommen. Bei Nicht-EU-Bürgern mit 60 % Finanzierung steigt der Bedarf Richtung 50 %.

Brauche ich die NIE, bevor ich eine Hypothek beantrage?

Ja. Die NIE ist zwingend erforderlich, um die Urkunde zu unterzeichnen und damit die Bank das Darlehen bearbeiten kann. Beantragen können Sie sie bei einer Polizeidienststelle in Spanien oder beim spanischen Konsulat Ihres Wohnsitzlandes. Es empfiehlt sich, das ganz zu Beginn zu tun, denn die Wartezeiten auf Termine schwanken stark und die NIE verzögert Kaufvorgänge besonders häufig.

Zahlt ein Nichtansässiger auf den Balearen mehr Steuern beim Immobilienkauf?

Er zahlt dieselben allgemeinen Sätze, kann aber die regionalen Ermäßigungen nicht in Anspruch nehmen. Auf den Balearen folgt die Grunderwerbsteuer einer Skala von 8 % bis 13 % je nach Kaufpreis, und die reduzierten Sätze für Hauptwohnsitz, junge Käufer oder kinderreiche Familien setzen einen vorherigen Wohnsitz auf den Inseln voraus. Ein Nichtansässiger wird nach der allgemeinen Skala besteuert.

Kann ich eine Hypothek auf Mallorca bekommen, wenn mein Einkommen in einer anderen Währung anfällt?

Ja, die Bank legt jedoch strengere Maßstäbe an. Bei Einkünften in Pfund, Schweizer Franken oder Dollar zieht das Institut üblicherweise einen Prozentsatz des angegebenen Einkommens ab, um das Wechselkursrisiko abzudecken — das senkt den Höchstbetrag. Das spanische Recht verpflichtet die Bank zudem, Sie vor der Unterzeichnung über das Währungsrisiko aufzuklären.

Kann ein nicht ansässiger Ausländer zu einer anderen spanischen Bank umschulden?

Ja. Ein Nichtansässiger hat dasselbe Recht wie ein Ansässiger, seine Hypothek zu einem Institut mit besseren Konditionen zu übertragen, ohne Zustimmung seiner bisherigen Bank. Die Beleihungsgrenzen bleiben profilabhängig — rund 70 % für EU-Bürger und 60 % für Nicht-EU-Bürger — und die Einkommensnachweise sind erneut in übersetzter Form vorzulegen.

Wir prüfen Ihr Vorhaben, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben

Wenn Sie einen Kauf auf Mallorca erwägen oder hier bereits eine Immobilie mit einer nie geprüften Hypothek besitzen, lohnt sich ein Blick auf die Zahlen. Wir berechnen, wie viel Ihnen tatsächlich finanziert würde, welche Steuerlast auf den Balearen auf Sie zukommt und welche Konditionen realistisch erreichbar sind.

Wir arbeiten als Finanzberatung für Ausländer auf Mallorca mit mehreren regulierten Instituten — auf Spanisch, Englisch und Deutsch. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich: Schreiben Sie uns über die Kontaktseite oder rufen Sie an unter +34 660 845 921. Wenn Sie zunächst verstehen möchten, was ein Hypothekenberater für Sie verhandelt, erklären wir es auf der Seite Hypothekenberater auf Mallorca.

Dieser Inhalt dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine persönliche Finanz- oder Steuerberatung.