Was ist die Hypothek für junge Käufer auf den Balearen und wie funktioniert die IBAVI-Bürgschaft?

Gemeint ist die Nova Hipoteca Jove, wie das IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda) sein Bürgschaftsprogramm nennt: Das Institut bürgt für den Teil Ihrer Hypothek zwischen 80 % und 100 % des Immobilienwerts, also genau für das, was Banken üblicherweise nicht finanzieren. So kann Ihnen die Bank den vollen Betrag leihen, bezogen auf den Schätzwert oder den Kaufpreis, je nachdem, welcher niedriger ist.

Im Katalanischen spricht man von „hipoteca jove“. Und geschenkt wird Ihnen nichts: Den Teil zwischen 80 und 100 % zahlen Sie mit Ihren Raten zurück, und jeder Euro, den Sie tilgen, verringert zuerst den verbürgten Anteil, bis er ganz verschwunden ist.

Allerdings kostet die Bürgschaft einmalig 0,50 % des verbürgten Betrags, und Sie unterschreiben beim Notar eine Gegengarantie (contragarantía): Zahlen Sie nicht mehr, springt das IBAVI gegenüber der Bank ein und fordert das Geld von Ihnen zurück. Das Programm ist mit 30 Millionen Euro ausgestattet, und Antrag und Unterzeichnung der Hypothek müssen vor dem 1. Februar 2028 erfolgen, und das nur, solange noch Geld da ist.

Wie funktioniert die ICO-Bürgschaft für die Hypothek von unter 36-Jährigen?

Dahinter steht eine Bürgschaftslinie (Línea de Avales) des spanischen Wohnungsbauministeriums, die das ICO (Instituto de Crédito Oficial) verwaltet: Der Staat bürgt zehn Jahre lang und kostenlos für bis zu 20 % Ihres Darlehens, bei einer Immobilie mit Energieausweis der Klasse D oder besser für bis zu 25 %. Die Linie gilt für alle, die bei der Unterzeichnung noch nicht 36 sind, und für Familien mit minderjährigen Kindern, ohne Altersgrenze.

Bei der ICO-Bürgschaft für die Hypothek hat sich 2026 einiges geändert: Ein am 2. Juli im spanischen Amtsblatt BOE veröffentlichter Nachtrag (auf Spanisch) verlängert die Linie bis zum 31. Dezember 2027 und hebt die Vermögensgrenze auf 150.000 € pro Käufer an. Und seit dem 19. Juni gilt für die Balearen die höchste Einkommensstufe, das 7,5-Fache des IPREM, eines staatlichen Referenzwerts für Einkommensgrenzen, wie die Informationsseite des ICO (auf Spanisch) zeigt.

Welche Voraussetzungen gelten 2026 für die Bürgschaften von IBAVI und ICO?

Beide setzen voraus, dass Sie selbst in der Wohnung leben werden und Ihnen keine andere gehört. Im Übrigen verlangt das IBAVI fünf Jahre auf den Balearen und lässt teurere Wohnungen zu; das ICO kommt mit einer kürzeren Aufenthaltsdauer aus, senkt aber den Höchstpreis und begrenzt das Vermögen.

Falls Sie irgendwo „das 6,5-Fache des IPREM“ und eine andere Zahl gelesen haben: Das ist kein Widerspruch. Das IBAVI nimmt den IPREM von 2023 (8.400 €), teilt ihn durch 0,9 (eine Person) oder 0,8 (zwei oder mehr) und multipliziert das Ergebnis mit 6,5: So entstehen die Beträge auf seiner Seite mit den Voraussetzungen (auf Spanisch).

IBAVI- oder ICO-Bürgschaft: Welche passt zu Ihrem Alter?

Beide zugleich können Sie nicht nutzen: Das ICO lässt für dasselbe Darlehen keine weitere öffentliche Bürgschaft zu. Bis 35 Jahre und bei einer Wohnung bis 275.000 € können Sie wählen, sofern Sie die Voraussetzungen beider Programme erfüllen. Ab 36 kommt das ICO nur noch infrage, wenn Sie minderjährige Kinder haben, und das IBAVI gibt Ihnen bis 39 die 20 %; ab 40 sind es 15 %, außer bei kinderreichen Familien, Alleinerziehenden oder einer Behinderung.

In Palma reicht die Obergrenze des ICO beim durchschnittlichen Schätzwert von Wohnungen, die älter als fünf Jahre sind (3.791,6 €/m² im zweiten Quartal 2026, laut dem spanischen Wohnungsbauministerium), für rund 72 m², die des IBAVI für rund 100 m².

Und dann sind da die Zusatzprodukte: Beim IBAVI darf die Bank von Ihnen keine weiteren Bankprodukte verlangen, beim ICO ist das Verhandlungssache. Bevor Sie eine Lebensversicherung akzeptieren, lesen Sie, ob eine Lebensversicherung für die Hypothek Pflicht ist.

Welche Förderungen gibt es 2026 für junge Wohnungskäufer auf den Balearen?

Neben der Bürgschaft stützt sich die Hypothek für junge Käufer auf den Balearen auf zwei Bausteine, die mit beiden Bürgschaften vereinbar sind: den Zuschuss der Balearenregierung (Govern) über 10.000 € für Käufer bis 40 Jahre und die ermäßigte Grunderwerbsteuer ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), mit 2 % unter 36 und einer Ermäßigung von 100 % unter 30, jeweils auf die ersten 270.151,20 €.

Ob Sie nach „Hypothek junge Käufer Balearen“ oder nach Förderungen für den Wohnungskauf suchen: Hier steht das Kleingedruckte.

Die Verordnung 21/2026 der Balearenregierung (Orden 21/2026, auf Spanisch), veröffentlicht im BOIB, dem Amtsblatt der Balearen, gewährt 10.000 € pro Wohnung (aufgeteilt, wenn Sie zu zweit kaufen), wenn Sie höchstens 40 Jahre alt sind, seit fünf Jahren ununterbrochen auf den Balearen leben, keine andere Wohnung besitzen und ab dem 1. Januar 2026 für höchstens 382.000 € kaufen. Beantragen können Sie den Zuschuss bis zum 31. Dezember 2027, nach dem Windhundprinzip: 6 Millionen Euro reichen für rund 600 Käufe. Vorsicht: Die allgemeine Einkommensgrenze liegt beim 6,5-Fachen des IPREM für alle Käufer zusammen, also bei 54.600 €, wenn Sie den Zuschuss 2026 beantragen.

Bei der ITP gilt für einen Hauptwohnsitz auf Mallorca mit einem Wert bis 331.859,70 €: 4 % auf die ersten 270.151,20 € (2 %, wenn Sie unter 36 sind und es Ihre erste Wohnung ist) und 8 % auf den Rest. Unter 30 gibt es auf die Steuer für diese 270.151,20 € eine Ermäßigung von 100 %, wenn Sie unter anderem seit drei Jahren auf den Inseln leben, die gesamte Bemessungsgrundlage Ihrer letzten Einkommensteuererklärung, deren Abgabefrist schon abgelaufen ist, 52.800 € nicht übersteigt (84.480 € bei gemeinsamer Veranlagung) und die Hypothek mindestens 60 % des Schätzwerts abdeckt. So steht es im balearischen Regelwerk zu den abgetretenen Steuern (texto refundido de tributos cedidos, auf Spanisch). Die ATIB, die Steuerbehörde der Balearen, bemisst diese 60 % am höheren der beiden Werte: den in der notariellen Urkunde genannten Kaufpreis oder den Referenzwert des Katasters (valor de referencia).

Wie viel eigenes Geld brauchen Sie bei einer 100 % Finanzierung wirklich?

Mindestens die Steuern und die Nebenkosten, denn die finanzieren weder die Bank noch die Bürgschaften. Ein Beispiel: Zwei 33-Jährige, die seit mehr als fünf Jahren auf Mallorca leben, kaufen 2026 je zur Hälfte eine Bestandswohnung in Palma für 260.000 €. Auf sie kommen 5.200 € ITP zu, 260 € für die IBAVI-Bürgschaft (beim ICO nichts), das Wertgutachten und ihr Anteil an den Notar- und Grundbuchkosten.

Die Aufteilung, zur Orientierung:

• Hypothek: 260.000 €, alles von der Bank; die Bürgschaft sichert die letzten 52.000 € ab, also den Teil über 80 %.
• ITP zu 2 %: 5.200 € statt 20.800 € ohne ermäßigten Satz.
• Bürgschaft: 260 € beim IBAVI (0,50 % von 52.000 €), vor der Unterzeichnung; 0 € beim ICO.
• Wertgutachten: Das zahlen Sie selbst, so das Gesetz 5/2019.
• Notar und Grundbuch: Ohne abweichende Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Beurkundung und Sie die Ausfertigung und die Grundbucheintragung, so das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil); die Kosten der Hypothek trägt die Bank.
• Anzahlung (arras): Sie kommt aus Ihren Ersparnissen, denn sie wird fällig, bevor Sie die Hypothek unterschreiben.

Und darauf kommt es an: Mit der Hypothek für junge Käufer auf den Balearen entfallen die 52.000 € Eigenkapital, aber aus eigener Tasche zahlen Sie mindestens 5.460 € mit dem IBAVI oder 5.200 € mit dem ICO, dazu die übrigen Kosten. Die 10.000 € Zuschuss kommen erst danach: Laut Verordnung sind sie für den Kaufpreis bestimmt, doch wer die IBAVI-Bürgschaft nutzt, muss sie nach den Regeln des IBAVI-Programms in die Tilgung der verbürgten Hypothek stecken. Den ganzen Ablauf finden Sie im Leitfaden dazu, wie Sie Schritt für Schritt eine Hypothek auf Mallorca erhalten.

Wie beantragen Sie die IBAVI-Bürgschaft und was ändert sich mit einem Berater?

1. Sie beantragen die Hypothek bei einer Bank, die am Programm teilnimmt.
2. Sie reichen ein: Einkommensteuererklärung (renta), nota simple aus dem Grundbuchindex (sie weist Ihren Immobilienbesitz in Spanien aus), Meldebescheinigung (empadronamiento) über fünf Jahre, Wertgutachten und Reservierungs- oder Arras-Vertrag.
3. Genehmigt die Bank die Hypothek, schickt sie ihre Bewertung an das IBAVI.
4. Das IBAVI stellt Ihnen den Bescheid in Ihrer carpeta ciudadana zu, dem digitalen Bürgerordner der Balearenregierung; für einen Widerspruch haben Sie 15 Tage.
5. Sie zahlen die 0,50 % und unterschreiben beim Notar, zusammen mit einem Vertreter des IBAVI.

Als Hypothekenberater auf Mallorca setze ich früher an: Ich vergleiche, was die teilnehmenden Banken anbieten, entscheide mit Ihnen zwischen IBAVI und ICO, stelle vollständige Unterlagen zusammen und verhandle über die Zusatzprodukte. Das Gesetz 5/2019 verbietet, Ihnen die Hypothek nur im Paket zu verkaufen.

Wann sich eine 100 % Finanzierung auf Mallorca für junge Käufer NICHT lohnt

Wenn die Rate zu viel von Ihrem Gehalt auffrisst, wenn Ihr Einkommen nicht stabil ist oder wenn Sie nach der Unterschrift ohne Polster dastehen. Die Hypothek für junge Käufer auf den Balearen löst das Problem des Eigenkapitals, nicht die Frage, ob Sie die Raten tragen können: Zahlen Sie nicht mehr, springt die Bürgschaft gegenüber der Bank ein, aber die Schulden bleiben Ihre eigenen.

• Die Raten übersteigen 30 bis 35 % Ihres Einkommens, die Grenze, die Banken laut der spanischen Zentralbank (Banco de España) (auf Spanisch) meist ansetzen. Beim durchschnittlichen Zinssatz vom Juli 2026 (3,01 %, laut dem spanischen Statistikamt INE) kosten 260.000 € auf 30 Jahre rund 1.098 € im Monat: Dafür braucht Ihr Haushalt etwa 3.140 bis 3.660 € Einkommen im Monat, vorausgesetzt, es gibt keine weiteren Schulden.
• Ihr Einkommen ist nicht stabil. Mit einem befristeten Vertrag oder einem Geschäft, das gerade erst anläuft, lässt eine Finanzierung zu 100 % keinen Spielraum für ein schlechtes Jahr. Wenn Sie selbstständig sind, lesen Sie vorher den Leitfaden zur Hypothek für Selbstständige auf Mallorca.
• Es reicht nur, wenn Sie die Laufzeit strecken. Zu diesem Zinssatz und auf 30 Jahre kosten die 52.000 €, die Sie statt Eigenkapital mitfinanzieren, rund 27.000 € an Zinsen.

Prüfen Sie Ihre Hypothek für junge Käufer, bevor Sie die Anzahlung leisten

Wenn Sie über eine Hypothek für junge Käufer auf den Balearen nachdenken, rechnen Sie nach, bevor Sie die Anzahlung leisten: Danach geben die Fristen des Arras-Vertrags den Takt vor. In einem ersten kostenlosen und unverbindlichen Gespräch sehen wir uns an, welche Bürgschaft für Sie infrage kommt, ob Sie die Voraussetzungen für den Zuschuss erfüllen und wie viel Sie ansparen müssen. Schreiben Sie mir über die Kontaktseite.

Dieser Inhalt dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Die Voraussetzungen können sich ändern: Prüfen Sie sie, bevor Sie unterschreiben.