Dürfen Ihre Eltern Ihnen Geld für den Hauskauf leihen?

Ja, und es gibt keine Betragsgrenze. Ein Darlehen innerhalb der Familie ist ein Vertrag wie jeder andere: Die einen leihen, die anderen zahlen zurück. Nicht ratsam ist ein rein mündliches Darlehen: Es ist gültig, aber später lässt sich nur sehr schwer beweisen, dass es ein Darlehen ist und keine Schenkung.

Das ist aus zwei Gründen wichtig:

• Das Finanzamt geht davon aus, dass Darlehen verzinst werden, „solange nicht das Gegenteil bewiesen ist“ (Art. 6.5 des spanischen Einkommensteuergesetzes). Ohne Unterlagen könnte es von Ihren Eltern verlangen, Zinsen zu versteuern, die sie nie erhalten haben.
• Wird das Geld nie zurückgezahlt, kann das Finanzamt es als verdeckte Schenkung behandeln und Schenkungsteuer verlangen.

Mit einem gut gemachten Vertrag und pünktlichen Rückzahlungen sollte beides nicht passieren.

So setzen Sie den Darlehensvertrag in der Familie auf

Einen Notar brauchen Sie nicht: Ein von allen unterschriebenes privatschriftliches Dokument genügt. Wichtig ist, was darin steht:

1. Wer leiht und wer erhält das Geld, mit Namen, DNI oder NIE (spanische Ausweisnummer) und Anschrift.
2. Der Betrag und wie er übergeben wird: immer per Überweisung, nie bar, damit es nachvollziehbar ist.
3. Wofür das Geld ist, zum Beispiel für Eigenkapital und Nebenkosten beim Kauf Ihrer Wohnung.
4. Wie zurückgezahlt wird: monatliche oder jährliche Raten, Termine und Gesamtlaufzeit. Ein realistischer Plan, den Sie einhalten können.
5. Ob Zinsen anfallen. Ist das Darlehen zinslos, schreiben Sie es ausdrücklich hinein.
6. Was passiert, wenn nicht gezahlt wird oder wenn Sie vorzeitig zurückzahlen möchten.
7. Datum und Unterschriften aller Beteiligten.

Danach überweisen Sie jede Rückzahlung mit einem klaren Verwendungszweck, etwa „Rückzahlung Darlehen, Rate März“. Diese Spur auf dem Konto ist genauso wichtig wie der Vertrag.

Das Formular 600: steuerfrei, aber Pflicht

Darlehen sind von der Vermögensverkehrsteuer befreit (Art. 45.I.B.15 des Gesetzes über ITP und AJD), aber steuerfrei heißt nicht, dass nichts zu melden ist. Auf den Balearen wird das Darlehen bei der balearischen Steuerbehörde ATIB mit dem Formular 600 als steuerfrei angemeldet, innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung, so die Ausfüllanleitung zum Formular 600. Einreichen muss es, wer das Geld erhält.

Das hat einen Vorteil, der über die Formalität hinausgeht: Mit der Einreichung bei der ATIB hat der Vertrag ein sicheres Datum gegenüber Dritten, auch gegenüber dem Finanzamt. Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch zählt das Datum eines privatschriftlichen Dokuments gegenüber Dritten ab dem Tag, an dem es einem Beamten in Ausübung seines Amtes übergeben wird (Art. 1227). Fragt das Finanzamt eines Tages nach, können Sie beweisen, dass das Darlehen von Anfang an bestand und nicht nachträglich aufgesetzt wurde.

Mit oder ohne Zinsen?

Beides ist möglich. Der Unterschied liegt bei den Steuern:

• Zinslos. Das Gesetz lässt es zu, wenn sich beweisen lässt, dass keine Zinsen anfallen; die klarsten Belege sind ein Vertrag, der es festhält, das eingereichte Formular 600 und die geleisteten Rückzahlungen. Ohne diesen Beweis kann das Finanzamt Ihren Eltern Zinsen zum gesetzlichen Zinssatz zurechnen (Art. 40.2 des Einkommensteuergesetzes), der weiterhin bei 3,25 % liegt, weil das Haushaltsgesetz 2023 fortgilt.
• Mit Zinsen. Ihre Eltern versteuern die erhaltenen Zinsen in ihrer Steuererklärung als Sparerträge mit 19 % bis 30 %. Für Sie sind sie nicht absetzbar: Einen staatlichen Abzug für den Kauf des Hauptwohnsitzes gibt es seit 2013 nicht mehr.

Was die Bank sagt, wenn das Eigenkapital von Ihren Eltern kommt

Nehmen Sie zusätzlich zum Familiendarlehen eine Hypothek auf, was der Normalfall ist, wird die Bank es sehen, und Sie sollten es vorher sehen:

• Sie wird fragen, woher das Geld für das Eigenkapital stammt. Das verlangen die Vorschriften zur Geldwäscheprävention. Vertrag und Überweisungen Ihrer Eltern sind deshalb auch Ihr Herkunftsnachweis.
• Die Raten des Familiendarlehens zählen als Schuld. Bei der Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit muss die Bank Ihre Ausgaben und die Verpflichtungen berücksichtigen, die Sie bereits haben (Art. 11 des Gesetzes 5/2019). Eine Rate an Ihre Eltern verringert die Hypothek, die Sie bekommen können.
• Verschweigen ist schlimmer. Ein gut dokumentiertes Darlehen lässt sich erklären; ein verschwiegenes, das in den Kontoauszügen auftaucht, wirft Fragen auf und verzögert alles.

Ein sehr balearisches Detail: Wenn Sie unter 30 sind und für Ihre erste Wohnung die 100-prozentige Ermäßigung der Grunderwerbsteuer möchten (auf die ersten 270.151,20 € des Werts), ist eine der Voraussetzungen eine Hypothek bei einem Finanzinstitut von mindestens 60 % des Immobilienwerts. Das Gesetz spricht vom Schätzwert, die ATIB rechnet aber mit dem höheren Wert aus beurkundetem Kaufpreis und Referenzwert des Katasters. Das Darlehen Ihrer Eltern zählt für diese 60 % nicht: Leihen sie Ihnen so viel, dass die Hypothek darunter fällt, verlieren Sie die Ermäßigung. Alle Voraussetzungen finden Sie im Leitfaden zur Hypothek für junge Käufer auf den Balearen.

Als Hypothekenvermittler auf Mallorca lege ich Ihre Anfrage mehreren Banken mit offengelegtem Familiendarlehen und vollständigen Unterlagen vor, damit jede ihr Angebot auf Ihre tatsächliche Situation abstimmt. Ich arbeite als benannter Vertreter der OVB Allfinanz España, eines bei der Banco de España eingetragenen Immobilienkreditvermittlers (D087).

Darlehen oder Schenkung: was auf den Balearen besser passt

Auf den Balearen gilt für Schenkungen von Eltern an Kinder ein Abzug von 100 % bei der Schenkungsteuer, wenn Sie als Beschenkter in den letzten fünf Jahren mehr Tage auf den Balearen gelebt haben als in jeder anderen spanischen Region (Art. 54 des balearischen Steuergesetzes, in der seit dem 25. Juli 2025 geltenden Fassung). Wird Geld verschenkt, gilt er nur, wenn dessen Herkunft nachgewiesen und die Schenkung notariell beurkundet wird, mit Angabe der Herkunft in der Urkunde. Die Steuererklärung muss trotzdem eingereicht werden, auch wenn nichts zu zahlen ist.

Das Darlehen passt, wenn Ihre Eltern das Geld zurückbrauchen, zum Beispiel für ihren Ruhestand, oder wenn es mehrere Geschwister gibt und alle gleich behandelt werden sollen. Die Schenkung passt, wenn das Geld nicht zurückfließen muss und die Bank es als Ihres sehen soll. Achtung: Wird ein Darlehen nie zurückgezahlt und behandelt das Finanzamt es als Schenkung, wurde es nicht notariell beurkundet und hätte daher keinen Anspruch auf den Abzug von 100 %.

Ist die Hilfe Teil von etwas Größerem, etwa der Verteilung des Familienvermögens unter den Kindern oder einer vorgezogenen Erbschaft, lesen Sie zuerst Vermögen an die Kinder vererben auf Mallorca.

Die Fehler, die ich am häufigsten sehe

• Bargeld übergeben. Es hinterlässt keine Spur und erschwert den Herkunftsnachweis gegenüber Bank und Notar.
• Nichts unterschreiben, weil „es ja Familie ist“. Die Unterlagen schützen Ihre Eltern genauso wie Sie.
• Das Formular 600 nicht einreichen. Es ergibt null Euro und ist Ihr bester Datumsnachweis.
• Ein Plan, der nie eingehalten wird. Kommen die Raten nie an, sieht das Darlehen bald nicht mehr wie eines aus.
• Den Rest der Familie vergessen. Gibt es Geschwister, verhindert eine schriftliche Festlegung, ob es ein Darlehen oder ein Vorschuss ist, spätere Streitigkeiten.

Dieser Inhalt dient der Information und ist auf dem Stand von November 2026. Jede Familie ist anders: Bei hohen Beträgen oder mehreren Kindern sollten Sie den Fall vor der Unterzeichnung mit einem Fachmann prüfen.