Préstamo entre familiares para comprar vivienda: cómo hacerlo bien ante Hacienda y el banco

Un préstamo entre familiares es perfectamente legal y está exento del ITP, aunque hay que presentar el modelo 600 (en Baleares, en el plazo de un mes desde la firma). Si lleva intereses, tus padres los declaran en su renta. Hacienda presume que todo préstamo cobra intereses, salvo prueba en contrario: un contrato por escrito que diga que no los hay, el dinero por transferencia, las devoluciones según lo pactado y ese modelo 600 sirven para probarlo. Para el banco que te da la hipoteca, el préstamo de tus padres es una deuda más. Y en Baleares, la donación de padres a hijos tiene una deducción del 100 % en el impuesto si se hace ante notario, se justifica de dónde sale el dinero y quien la recibe vive en Baleares: a veces conviene más que el préstamo.

En Mallorca, comprar la primera vivienda sin ayuda de la familia es cada vez más difícil. En un piso de 300.000 € en Palma, la entrada del 20 % y el ITP ya pasan de 60.000 € antes de contar los gastos, y esa ayuda suele llegar de los padres. Muchas familias me preguntan lo mismo: «¿Lo hacemos como préstamo o como donación? ¿Y qué dirá Hacienda?». Te explico cómo hacerlo bien.

¿Es legal que tus padres te presten dinero para comprar una casa?

Sí, y no hay ningún límite de importe. Un préstamo entre familiares es un contrato como cualquier otro: unos prestan y otros devuelven. Lo que no conviene es un préstamo solo de palabra: es válido, pero después es muy difícil demostrar que es un préstamo y no una donación.

Eso importa por dos razones:

Hacienda presume que los préstamos cobran intereses «salvo prueba en contrario» (art. 6.5 de la Ley del IRPF). Sin papeles, podría pedir a tus padres que declaren unos intereses que nunca cobraron.
Si el dinero nunca se devuelve, Hacienda puede tratarlo como una donación encubierta y reclamar el impuesto de donaciones.

Con un contrato bien hecho y las devoluciones al día, ninguna de las dos cosas debería pasar.

Cómo hacer el contrato de préstamo entre familiares

No hace falta notario: basta un documento privado firmado por todos. Lo importante es lo que dice:

Quién presta y quién recibe, con nombre, DNI o NIE y domicilio.
El importe y cómo se entrega: siempre por transferencia, nunca en efectivo, para que quede rastro.
Para qué es, por ejemplo la entrada y los gastos de la compra de tu vivienda.
Cómo se devuelve: cuotas mensuales o anuales, fechas y plazo total. Un calendario realista que puedas cumplir.
Si lleva intereses o no. Si es sin intereses, que lo diga expresamente.
Qué pasa si no se paga o si quieres devolverlo antes.
Fecha y firmas de todas las partes.

Después, cada devolución por transferencia y con un concepto claro, como «devolución préstamo, cuota marzo». Ese rastro bancario es tan importante como el contrato.

El modelo 600: exento, pero obligatorio

Los préstamos están exentos del impuesto de transmisiones patrimoniales (art. 45.I.B.15 de la ley del ITP y AJD), pero exento no quiere decir que no haya que declararlo. En Baleares, el préstamo se declara a la ATIB con el modelo 600, marcado como exento, en el plazo de un mes desde que se firma, según las instrucciones del modelo 600. Lo presenta quien recibe el dinero.

Tiene una ventaja que va más allá del trámite: al presentarlo en la ATIB, el contrato tiene fecha cierta frente a terceros, Hacienda incluida. El Código Civil dice que la fecha de un documento privado cuenta frente a terceros desde que se entrega a un funcionario público por razón de su oficio (art. 1227). Si un día Hacienda pregunta, podrás demostrar que el préstamo existía desde el principio y no se preparó después.

¿Préstamo con intereses o sin intereses?

Las dos cosas son posibles. La diferencia está en los impuestos:

Sin intereses. La ley lo admite si se puede probar que no los hay; las pruebas más claras son un contrato que lo diga, el modelo 600 presentado y las devoluciones hechas. Si no hay prueba, Hacienda puede imputar a tus padres el interés legal del dinero (art. 40.2 de la Ley del IRPF), que sigue en el 3,25 % porque está prorrogada la Ley de Presupuestos de 2023.
Con intereses. Tus padres declaran los intereses que cobran en su renta, en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Para ti no desgravan: desde 2013 no existe la deducción estatal por comprar vivienda habitual.

Qué dirá el banco cuando la entrada viene de tus padres

Si además del préstamo familiar vas a pedir una hipoteca, que es lo normal, el banco lo va a ver, y conviene que lo veas antes tú:

Te pedirá de dónde sale el dinero de la entrada. Lo exige la normativa de prevención del blanqueo de capitales, así que el contrato y las transferencias de tus padres son también tu justificante.
Las cuotas del préstamo familiar cuentan como deuda. Al evaluar tu solvencia, la entidad tiene que tener en cuenta tus gastos y los compromisos que ya tienes (art. 11 de la Ley 5/2019). Una cuota a tus padres reduce la hipoteca que te pueden dar.
Ocultarlo es peor. Un préstamo bien documentado se explica; uno escondido que aparece en los extractos genera dudas y retrasos.

Hay un detalle muy de Baleares: si tienes menos de 30 años y quieres la bonificación del 100 % del ITP para tu primera vivienda (sobre los primeros 270.151,20 € del valor), uno de los requisitos es tener con una entidad financiera una hipoteca de al menos el 60 % del valor de la vivienda. La ley habla del valor de tasación, pero la ATIB lo calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. El préstamo de tus padres no cuenta para ese 60 %: si te prestan tanto que la hipoteca baja de ahí, pierdes la bonificación. Tienes todos los requisitos en la guía de la hipoteca joven en Baleares.

Como broker hipotecario en Mallorca, cuando presento tu operación a varias entidades lo hago con el préstamo familiar a la vista y con sus papeles en orden, para que cada una te dé su oferta sobre tu situación real. Trabajo como representante designado de OVB Allfinanz España, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (D087).

Préstamo o donación: qué conviene en Baleares

En Baleares, las donaciones de padres a hijos tienen una deducción del 100 % en el impuesto de donaciones si tú, que la recibes, has vivido en Baleares más días que en ninguna otra comunidad en los últimos cinco años (art. 54 del texto refundido balear, en su redacción vigente desde el 25 de julio de 2025). Cuando lo que se dona es dinero, solo se aplica si se justifica su origen y la donación se hace en escritura pública que lo diga, y hay que presentar la autoliquidación aunque salga a cero.

	Préstamo familiar	Donación de padres a hijos
¿Se devuelve?	Sí, según el calendario pactado	No
Impuesto	Exento de ITP, con modelo 600	Donaciones, con deducción del 100 % en Baleares
Documento	Contrato privado	Escritura ante notario, con el origen del dinero
Para el banco	Una deuda más	Ahorro tuyo
Si no se cumple lo pactado	Riesgo de que Hacienda lo trate como donación	—

El préstamo encaja cuando tus padres necesitan recuperar ese dinero, por ejemplo para su jubilación, o cuando hay varios hermanos y se quiere tratar a todos por igual. La donación encaja cuando el dinero no tiene que volver y quieres que el banco lo vea como tuyo. Ojo: si un préstamo nunca se devuelve y Hacienda lo considera una donación, no se hizo en escritura pública, así que no tendría la deducción del 100 %.

Si la ayuda forma parte de algo más grande, como repartir el patrimonio entre los hijos o anticipar la herencia, lee antes cómo dejar el patrimonio a tus hijos en Mallorca.

Los errores que más veo

Dar el dinero en efectivo. No deja rastro y complica justificar la entrada ante el banco y el notario.
No firmar nada porque «es de la familia». El papel protege a tus padres tanto como a ti.
No presentar el modelo 600. Sale a cero y es tu mejor prueba de fecha.
Un calendario que no se cumple. Si las cuotas no llegan nunca, el préstamo deja de parecerlo.
Olvidar al resto de la familia. Si hay hermanos, dejar por escrito si es préstamo o adelanto evita discusiones en el futuro.

Preguntas frecuentes sobre el préstamo entre familiares

¿Hay que declarar a Hacienda un préstamo de padres a hijos?

Sí. Aunque está exento del ITP, hay que presentar el modelo 600 en la oficina tributaria de tu comunidad. En Baleares se presenta a la ATIB en el plazo de un mes desde la firma del contrato. Si el préstamo tiene intereses, tus padres además los declaran en su renta.

¿Cuánto dinero me pueden prestar mis padres sin pagar impuestos?

No hay un límite legal. El préstamo está exento del ITP sea cual sea el importe. Lo que tiene que quedar claro es que es un préstamo de verdad y no una donación disfrazada: contrato por escrito, dinero por transferencia y devoluciones según lo pactado. Y si lleva intereses, tus padres tributan por ellos en su renta.

¿Puede ser un préstamo familiar sin intereses?

Sí. La ley presume que los préstamos cobran intereses, pero admite la prueba en contrario, por ejemplo un contrato que diga que no los hay, el modelo 600 presentado y las devoluciones hechas. Sin esa prueba, Hacienda puede imputar a tus padres el interés legal del dinero, del 3,25 % en 2026.

¿Es mejor un préstamo o una donación para la entrada de un piso en Baleares?

Depende de si el dinero tiene que volver. Si no, en Baleares la donación de padres a hijos tiene una deducción del 100 % en el impuesto, siempre que se haga en escritura pública justificando el origen del dinero y quien la recibe resida en Baleares, y el banco la ve como ahorro tuyo. Si tus padres necesitan recuperarlo, el préstamo bien documentado es la opción.

Este contenido es informativo y está actualizado a noviembre de 2026. Cada familia es distinta: si el importe es alto o hay varios hijos, revisa el caso con un profesional antes de firmar.