{"id":3740,"date":"2026-11-09T18:25:57","date_gmt":"2026-11-09T18:25:57","guid":{"rendered":"https:\/\/joseselles.com\/immobilie-mit-hypothek-auf-mallorca-verkaufen\/"},"modified":"2026-11-09T18:31:11","modified_gmt":"2026-11-09T18:31:11","slug":"immobilie-mit-hypothek-auf-mallorca-verkaufen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/joseselles.com\/de\/immobilie-mit-hypothek-auf-mallorca-verkaufen\/","title":{"rendered":"Immobilie mit Hypothek auf Mallorca verkaufen: Abl\u00f6sung, Kosten und Steuern"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"3740\" class=\"elementor elementor-3740 elementor-3726\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7844a985 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"7844a985\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1e141962 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"1e141962\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Kann ich meine Immobilie in Spanien verkaufen, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Ja. Eine Hypothek verhindert keinen Verkauf: \u00dcblicherweise wird sie beim Notartermin mit einem Teil des Kaufpreises abgel\u00f6st, der direkt an Ihre Bank geht. Danach unterschreibt die Bank die L\u00f6schungsurkunde, und die Belastung wird im Grundbuch gel\u00f6scht. Sie k\u00f6nnen auch vereinbaren, dass der K\u00e4ufer Ihre Hypothek \u00fcbernimmt, wenn die Bank zustimmt.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Wie viel verlangt die Bank f\u00fcr die Abl\u00f6sung der Hypothek beim Verkauf?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Das h\u00e4ngt von Ihrem Vertrag und dem Datum der Unterzeichnung ab. Bei Hypotheken ab dem 16. Juni 2019 (oder danach ge\u00e4ndert oder \u00fcbertragen) liegt die Obergrenze bei variablen Hypotheken bei 0,15 % f\u00fcr f\u00fcnf Jahre oder 0,25 % f\u00fcr drei Jahre, danach nichts; bei Festzinshypotheken bei 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach. Und sie darf nie den finanziellen Verlust der Bank \u00fcbersteigen, den es normalerweise nur gibt, wenn die Marktzinsen unter dem Zins Ihrer Hypothek liegen.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Wie viel wird einbehalten, wenn ich als Nichtresident auf Mallorca verkaufe?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Der K\u00e4ufer beh\u00e4lt 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats ab dem Verkauf an das Finanzamt. Au\u00dferdem zahlt er die plusval\u00eda municipal f\u00fcr Sie und zieht sie \u00fcblicherweise vom Preis ab. Ihre tats\u00e4chliche Steuer betr\u00e4gt 19 % des Gewinns: Sie erkl\u00e4ren sie mit dem Formular 210 in den drei Monaten nach Ablauf dieser Frist und erhalten zu viel Einbehaltenes zur\u00fcck.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Muss ich Einkommensteuer zahlen, wenn ich mit Hypothek verkaufe und eine andere Immobilie kaufe?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Nicht, wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf in Ihren neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Mit Hypothek ist der zu reinvestierende Betrag der Erl\u00f6s aus dem Verkauf, nach Abzug der Kosten und Steuern des Verkaufs, abz\u00fcglich des beim Verkauf noch offenen Darlehens. Reinvestieren Sie weniger, ist nur der entsprechende Teil des Gewinns steuerfrei.\"}}]}<\/script>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-44ba05dc e-con-full e-flex e-con e-parent\" data-id=\"44ba05dc\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7dbbc8f0 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"7dbbc8f0\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h1 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\"><span style=\"color:#000000\">Immobilie mit Hypothek auf Mallorca verkaufen: Abl\u00f6sung, Kosten und Steuern<\/span><\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-253c7dba elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"253c7dba\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"800\" height=\"600\" src=\"https:\/\/joseselles.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/vender-casa-con-hipoteca-raw-1024x768.webp\" class=\"attachment-large size-large wp-image-3725\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/joseselles.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/vender-casa-con-hipoteca-raw-1024x768.webp 1024w, https:\/\/joseselles.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/vender-casa-con-hipoteca-raw-300x225.webp 300w, https:\/\/joseselles.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/vender-casa-con-hipoteca-raw-768x576.webp 768w, https:\/\/joseselles.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/vender-casa-con-hipoteca-raw.webp 1200w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-34be5f5 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"34be5f5\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"seo-tldr\">\n\n<p>Ja, Sie k\u00f6nnen Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen, auch wenn noch eine Hypothek darauf lastet. \u00dcblicherweise wird die Hypothek beim Verkauf am Tag des Notartermins aus dem Kaufpreis abgel\u00f6st: Der K\u00e4ufer zahlt, Ihre Bank erh\u00e4lt, was Sie ihr schulden, und anschlie\u00dfend wird die Hypothek im Grundbuch gel\u00f6scht. Dabei k\u00f6nnen eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung, die gesetzlich gedeckelt ist, die Kosten der L\u00f6schung, die kommunale Wertzuwachssteuer (plusval\u00eda municipal) und die Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Und wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ans\u00e4ssig sind, beh\u00e4lt der K\u00e4ufer 3 % des Kaufpreises ein.<\/p>\n\n\n<p>Wenn mir jemand sagt, dass er seine Immobilie auf Mallorca verkaufen m\u00f6chte und die Hypothek noch Jahre l\u00e4uft, lautet die erste Frage fast immer: \u201eWie viel bleibt mir am Ende wirklich?\u201c Das h\u00e4ngt von vier Zahlen ab: was Sie noch schulden, was Ihre Bank f\u00fcr die Abl\u00f6sung verlangt, was Sie der Verkauf an Steuern kostet und, wenn Sie nicht hier leben, was einbehalten wird. Ich erkl\u00e4re sie Ihnen mit konkreten Zahlen.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Kann man eine Immobilie mit Hypothek in Spanien verkaufen?<\/h2>\n\n\n<p>Ja. Die Hypothek ist eine Sicherheit auf der Immobilie, kein Verkaufsverbot. Der K\u00e4ufer und vor allem dessen finanzierende Bank wollen die Immobilie jedoch lastenfrei \u00fcbernehmen, deshalb wird Ihre Schuld mit dem Verkaufserl\u00f6s beglichen. Daf\u00fcr gibt es drei Wege:<\/p>\n\n\n<ul>\n\n<li><strong>Abl\u00f6sung beim Notartermin.<\/strong> Das ist der \u00fcbliche Weg: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an Ihre Bank, der Rest an Sie.<\/li>\n\n\n<li><strong>Abl\u00f6sung vor dem Verkauf<\/strong>, wenn Sie genug Ersparnisse haben, um alles zur\u00fcckzuzahlen. Dieses Geld vorzustrecken lohnt sich selten.<\/li>\n\n\n<li><strong>Der K\u00e4ufer \u00fcbernimmt Ihre Hypothek.<\/strong> Das nennt sich Subrogation: Er tritt mit den bestehenden Bedingungen in Ihr Darlehen ein. Nach <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1946-2453#a118\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Artikel 118 des spanischen Hypothekengesetzes<\/a> werden Sie von der Schuld nur befreit, wenn die Bank zustimmt. Und die Bank muss die Kreditw\u00fcrdigkeit des K\u00e4ufers wie bei jedem neuen Kunden pr\u00fcfen (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-11\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 11 des Gesetzes 5\/2019<\/a>).<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p>Die \u00dcbernahme durch den K\u00e4ufer lohnt sich vor allem, wenn Ihre Hypothek einen niedrigeren Festzins hat als die heutigen: Im September 2026 wurden neue Hypotheken mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren laut der <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/webbe\/es\/estadisticas\/compartido\/datos\/csv\/be1904.csv\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a<\/a> zu einem Durchschnittszins von 2,71 % abgeschlossen (ohne Geb\u00fchren und Versicherungen; vorl\u00e4ufiger Wert). Wie die Subrogation genau funktioniert, lesen Sie im Leitfaden <a href=\"\/de\/was-bedeutet-hypothek-abloesen-vollstaendiger-leitfaden\/\">Was bedeutet Hypothek abl\u00f6sen?<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">So wird die Hypothek beim Verkauf abgel\u00f6st, Schritt f\u00fcr Schritt<\/h2>\n\n\n<ol>\n\n<li><strong>Fragen Sie Ihre Bank, wie viel Sie am Tag des Notartermins schulden.<\/strong> Wurde Ihre Hypothek ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben (oder danach ge\u00e4ndert oder auf eine andere Bank \u00fcbertragen), hat die Bank ab Ihrer Mitteilung, dass Sie das Darlehen zur\u00fcckzahlen wollen, drei Werktage, um Ihnen auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datentr\u00e4ger die Informationen \u00fcber die Kosten zu geben, und Ihr Vertrag kann eine Vorank\u00fcndigung von h\u00f6chstens einem Monat verlangen (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-23\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Artikel 23 des Gesetzes 5\/2019<\/a>).<\/li>\n\n\n<li><strong>Pr\u00fcfen Sie den Grundbuchauszug (nota simple).<\/strong> Ihre Hypothek ist dort eingetragen, und der K\u00e4ufer wird sie sehen. Kaufpreis und Restschuld sollten deshalb von Anfang an zusammenpassen.<\/li>\n\n\n<li><strong>Halten Sie es im Anzahlungsvertrag (arras) fest:<\/strong> Die Immobilie wird lastenfrei \u00fcbergeben, und die Hypothek wird am Tag der Kaufurkunde aus dem Kaufpreis abgel\u00f6st.<\/li>\n\n\n<li><strong>Am Tag des Notartermins<\/strong> wird Ihre Restschuld direkt an Ihre Bank gezahlt, per \u00dcberweisung oder mit einem auf sie ausgestellten Bankscheck, und der Rest des Kaufpreises geht an Sie.<\/li>\n\n\n<li><strong>L\u00f6schung im Grundbuch.<\/strong> Mit der Zahlung verschwindet die Hypothek nicht: Ihre Bank muss vor einem Notar die L\u00f6schungsurkunde unterschreiben, die dann eingetragen wird. Bis dahin steht die Hypothek weiter im Grundbuch, obwohl Sie nichts mehr schulden.<\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n<p>Diese L\u00f6schungsurkunde ist von der Urkundensteuer AJD befreit (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1993-25359#a45\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 45.I.B.18 des Gesetzes \u00fcber ITP und AJD<\/a>). Bezahlen m\u00fcssen Sie den Notar und das Grundbuchamt, dazu eine Gestor\u00eda (Verwaltungsagentur), falls Sie eine beauftragen.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Was die Abl\u00f6sung der Hypothek beim Verkauf kostet<\/h2>\n\n\n<p>Der wichtigste Kostenpunkt ist die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung, sofern Ihr Vertrag eine vorsieht. F\u00fcr Hypotheken, die ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben wurden, und f\u00fcr \u00e4ltere, die danach ge\u00e4ndert oder auf eine andere Bank \u00fcbertragen wurden, legt das Gesetz 5\/2019 diese Obergrenzen fest:<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Art der Hypothek<\/th><th>H\u00f6chstgeb\u00fchr<\/th><th>Zeitraum<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Variabel (Option A im Vertrag)<\/td><td>0,15 % des zur\u00fcckgezahlten Betrags<\/td><td>In den ersten 5 Jahren<\/td><\/tr><tr><td>Variabel (Option B im Vertrag)<\/td><td>0,25 % des zur\u00fcckgezahlten Betrags<\/td><td>In den ersten 3 Jahren<\/td><\/tr><tr><td>Variabel, nach diesem Zeitraum<\/td><td>0 %<\/td><td>\u2014<\/td><\/tr><tr><td>Festzins<\/td><td>2 % des zur\u00fcckgezahlten Betrags<\/td><td>In den ersten 10 Jahren<\/td><\/tr><tr><td>Festzins, ab dem 11. Jahr<\/td><td>1,5 % des zur\u00fcckgezahlten Betrags<\/td><td>Bis zum Ende<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p>Bei variablen Hypotheken darf der Vertrag nur eine der beiden Optionen enthalten. Und die Geb\u00fchr darf nie h\u00f6her sein als der finanzielle Verlust der Bank, den das Gesetz durch den Vergleich des zur\u00fcckgezahlten Kapitals mit dem Marktwert Ihres Darlehens berechnen l\u00e4sst (Art. 23.8). Liegen die Marktzinsen \u00fcber dem Zins Ihrer Hypothek, entsteht kein Verlust, und es wird keine Geb\u00fchr f\u00e4llig, selbst wenn der Vertrag eine vorsieht.<\/p>\n\n\n<p>Stammt Ihre Hypothek aus der Zeit vor dem 16. Juni 2019 und wurde sie seitdem weder ge\u00e4ndert noch \u00fcbertragen, gilt Ihre Urkunde, im Rahmen der damals geltenden gesetzlichen Grenzen: Das Gesetz 5\/2019 ist auf diese Vertr\u00e4ge nicht anwendbar (erste \u00dcbergangsbestimmung). Bei Hypotheken auf eine Wohnung, die ab dem 9. Dezember 2007 von einer Privatperson abgeschlossen wurden, ist die Entsch\u00e4digung f\u00fcr die vorzeitige R\u00fcckzahlung in den ersten f\u00fcnf Jahren auf 0,5 % und danach auf 0,25 % begrenzt (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-21086#a7\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 7 und 8 des Gesetzes 41\/2007<\/a>). War der Zins fest oder wurde er in Zeitr\u00e4umen von mehr als zw\u00f6lf Monaten angepasst, kann die Bank zus\u00e4tzlich die in der Urkunde vereinbarte Entsch\u00e4digung f\u00fcr das Zins\u00e4nderungsrisiko verlangen, aber nur, wenn ihr durch die Abl\u00f6sung ein Verlust entsteht (Art. 9). Wie Sie Ihre eigenen Bedingungen lesen, erkl\u00e4rt der Leitfaden zur <a href=\"\/de\/wie-sie-ihre-hypothek-vorzeitig-tilgen-koennen-und-wann-dies-auf-mallorca-sinnvoll-ist\/\">vorzeitigen Tilgung Ihrer Hypothek auf Mallorca<\/a>.<\/p>\n\n\n<p>Ein Detail, das Sie einfordern sollten: Wurde Ihre Hypothek ab dem 16. Juni 2019 unterschrieben (oder danach ge\u00e4ndert oder \u00fcbertragen), endet mit ihrer L\u00f6schung die Versicherung, die Ihnen die Bank zusammen mit dem Darlehen angeboten hat und deren Beg\u00fcnstigte sie ist, es sei denn, Sie teilen dem Versicherer mit, dass Sie sie mit einem anderen Beg\u00fcnstigten fortf\u00fchren m\u00f6chten. Und Sie haben Anspruch auf Erstattung des nicht verbrauchten Teils der Pr\u00e4mie (Art. 23.3 des Gesetzes 5\/2019). Wenn Sie die Lebensversicherung mit einer Einmalpr\u00e4mie bezahlt haben, kann das ein betr\u00e4chtlicher Betrag sein. Mehr dazu unter <a href=\"\/de\/ist-die-hypothekenlebensversicherung-obligatorisch\/\">Ist die Hypothekenlebensversicherung obligatorisch?<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca anfallen<\/h2>\n\n\n<p>Der Verkauf mit Hypothek \u00e4ndert nichts an den Steuern, wohl aber an dem Geld, das Ihnen daf\u00fcr zur Verf\u00fcgung steht. Es sind zwei:<\/p>\n\n\n<ul>\n\n<li><strong>Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusval\u00eda municipal).<\/strong> Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundst\u00fccks und wird vom Verk\u00e4ufer an die Gemeinde gezahlt (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a106\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 106 des Gesetzes \u00fcber die Kommunalfinanzen<\/a>). Hat der Boden zwischen Kauf und Verkauf nicht an Wert gewonnen, f\u00e4llt sie nicht an. Sie m\u00fcssen den Verkauf aber trotzdem melden und beide Urkunden vorlegen. Und ist Ihr tats\u00e4chlicher Gewinn niedriger als der Betrag nach der Formel der Gemeinde, k\u00f6nnen Sie die Berechnung auf Basis des tats\u00e4chlichen Gewinns verlangen (Art. 104.5 und 107.5).<\/li>\n\n\n<li><strong>Die Einkommensteuer auf den Gewinn (IRPF).<\/strong> Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem, was Sie die Immobilie gekostet hat, einschlie\u00dflich der Kosten und Steuern von Kauf und Verkauf. Er wird 2026 als Sparertr\u00e4ge mit 19 % bis 30 % besteuert, so das <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a66\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">spanische Einkommensteuergesetz<\/a>. Sie geben ihn in der Steuererkl\u00e4rung des Folgejahres an.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p>Die zwei h\u00e4ufigsten F\u00e4lle, in denen dieser Gewinn steuerfrei sein kann, sind:<\/p>\n\n\n<ul>\n\n<li><strong>Sie sind \u00e4lter als 65 Jahre<\/strong> und verkaufen Ihren Hauptwohnsitz (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a33\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 33.4.b des Einkommensteuergesetzes<\/a>).<\/li>\n\n\n<li><strong>Sie verkaufen Ihren Hauptwohnsitz und reinvestieren den Erl\u00f6s in einen neuen Hauptwohnsitz<\/strong> innerhalb der folgenden zwei Jahre (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a38\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 38 des Einkommensteuergesetzes<\/a> und <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-6820#a41\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 41.3 seiner Verordnung<\/a>). Die Verordnung akzeptiert auch, dass Sie den neuen in den zwei Jahren vor dem Verkauf gekauft haben. Das ist wichtig, wenn Sie \u00fcber eine <a href=\"\/de\/zwischenfinanzierung-mallorca\/\">Zwischenfinanzierung auf Mallorca<\/a> nachdenken. In beiden F\u00e4llen ist Hauptwohnsitz in der Regel die Wohnung, in der Sie mindestens drei Jahre ununterbrochen gelebt haben (Art. 41 bis der Verordnung).<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p>Und hier spielt die Hypothek doch eine Rolle. Wenn Sie die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen gekauft haben, m\u00fcssen Sie f\u00fcr die volle Steuerbefreiung nicht den gesamten Erl\u00f6s aus dem Verkauf reinvestieren (den Preis abz\u00fcglich der Kosten und Steuern des Verkaufs), sondern diesen Betrag abz\u00fcglich des am Verkaufstag noch offenen Darlehens (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-6820#a41\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 41.1 der Einkommensteuerverordnung<\/a>). Verkaufen Sie f\u00fcr 420.000 \u20ac und schuldeten noch 160.000 \u20ac, gen\u00fcgt es, 260.000 \u20ac zu reinvestieren, sogar etwas weniger, weil von den 420.000 \u20ac auch die Kosten und Steuern des Verkaufs abgezogen werden. Reinvestieren Sie weniger, ist der Gewinn nur anteilig steuerfrei.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Wenn Sie nicht in Spanien ans\u00e4ssig sind: 3 % Einbehalt und plusval\u00eda<\/h2>\n\n\n<p>Leben Sie im Ausland, hat der Verkauf zwei Besonderheiten, die Sie vor der Unterzeichnung der arras kennen sollten:<\/p>\n\n\n<ul>\n\n<li><strong>Der K\u00e4ufer beh\u00e4lt 3 % des Kaufpreises ein<\/strong> und zahlt sie mit dem Formular 211 innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum an das Finanzamt (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2004-4527#a25\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 25.2 des Gesetzes \u00fcber die Einkommensteuer von Nichtresidenten<\/a> und <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/todas-gestiones\/impuestos-tasas\/impuesto-sobre-renta-no-residentes\/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_\/instrucciones.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">spanische Steuerbeh\u00f6rde<\/a>). Zahlt er nicht, haftet die Immobilie f\u00fcr diesen Betrag (oder f\u00fcr die Steuer, wenn sie niedriger ist). Deshalb liegt es immer im Interesse des K\u00e4ufers, ihn einzubehalten.<\/li>\n\n\n<li><strong>Diese 3 % sind eine Vorauszahlung.<\/strong> Ihre tats\u00e4chliche Steuer betr\u00e4gt 19 % des Gewinns. Sie erkl\u00e4ren sie mit dem Formular 210 in den drei Monaten nach Ablauf dieser Monatsfrist, laut dem <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/ayuda\/manuales-videos-folletos\/manuales-practicos\/manual-tributacion-no-residentes\/capitulo-05-declaracion-rentas-obtenidas-ep\/modelo-plazo-presentacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Handbuch der Steuerbeh\u00f6rde f\u00fcr Nichtresidenten<\/a>. Ist der Einbehalt h\u00f6her als Ihre Steuer, fordern Sie die Differenz mit demselben Formular zur\u00fcck.<\/li>\n\n\n<li><strong>Die plusval\u00eda municipal zahlt der K\u00e4ufer f\u00fcr Sie<\/strong>, weil das Gesetz ihn als Steuerschuldner an Ihrer Stelle bestimmt, wenn der Verk\u00e4ufer nicht ans\u00e4ssig ist (Art. 106.2 des Gesetzes \u00fcber die Kommunalfinanzen). \u00dcblicherweise zieht er sie vom Kaufpreis ab.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p>Bei einem Verkauf f\u00fcr 420.000 \u20ac zahlt der K\u00e4ufer 12.600 \u20ac als Vorauszahlung auf Ihre Steuer an das Finanzamt. Haben Sie noch eine Hypothek, wird dieser Teil beim Notartermin an Ihre Bank gezahlt, genauso wie bei einem Residenten. Wenn Sie auf Mallorca vom Ausland aus gekauft haben, kennen Sie den Ablauf vielleicht von der <a href=\"\/de\/hypothek-fuer-auslaender-mallorca\/\">Hypothek f\u00fcr Ausl\u00e4nder auf Mallorca<\/a>: Die Abl\u00f6sung funktioniert f\u00fcr alle gleich.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Was Ihnen am Ende bleibt: ein Rechenbeispiel<\/h2>\n\n\n<p>Ein Haus in Palma wird f\u00fcr 420.000 \u20ac verkauft. Offen sind noch 160.000 \u20ac einer 2020 abgeschlossenen Festzinshypothek, die die H\u00f6chstgeb\u00fchr vorsieht:<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Posten<\/th><th>Steuerlich ans\u00e4ssig in Spanien<\/th><th>Nichtresident<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Verkaufspreis<\/td><td>420.000 \u20ac<\/td><td>420.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Restschuld, beim Notartermin an Ihre Bank gezahlt<\/td><td>\u2212160.000 \u20ac<\/td><td>\u2212160.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Abl\u00f6segeb\u00fchr (Obergrenze 2 % in den ersten zehn Jahren)<\/td><td>0 bis \u22123.200 \u20ac<\/td><td>0 bis \u22123.200 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>3 % Einbehalt, vom K\u00e4ufer abgef\u00fchrt<\/td><td>\u2014<\/td><td>\u221212.600 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gutschrift auf Ihrem Konto beim Notartermin<\/td><td>zwischen 256.800 und 260.000 \u20ac<\/td><td>zwischen 244.200 und 247.400 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p>Die Geb\u00fchr f\u00e4llt nur an, wenn der Bank durch die Abl\u00f6sung ein Verlust entsteht, und das ist der Fall, wenn die Marktzinsen unter dem Zins Ihrer Hypothek liegen. Im Oktober 2026 lag der f\u00fcnfj\u00e4hrige IRS (Swapsatz) bei 3,455 % (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-23168\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a, spanischer Staatsanzeiger vom 4. November 2026<\/a>), und Festzinshypotheken wurden 2020 im Durchschnitt unter 2 % abgeschlossen. In diesem Beispiel fiele also normalerweise keine Geb\u00fchr an.<\/p>\n\n\n<p>Noch abzuziehen sind die Notar- und Grundbuchkosten der L\u00f6schung, Ihr Anteil an den Verkaufskosten, die plusval\u00eda municipal (als Nichtresident zieht der K\u00e4ufer sie vom Preis ab) und die Steuer auf den Gewinn, sofern er nicht steuerfrei ist. W\u00e4re die Hypothek variabel und w\u00e4ren mehr als f\u00fcnf Jahre vergangen, l\u00e4ge die Geb\u00fchr bei null.<\/p>\n\n\n<h2 style=\"color:#000000;\">Wenn Sie verkaufen, um eine andere Immobilie zu kaufen<\/h2>\n\n\n<p>Was nach der Abl\u00f6sung \u00fcbrig bleibt, ist meist das Eigenkapital f\u00fcr die n\u00e4chste Immobilie. Sie haben drei M\u00f6glichkeiten:<\/p>\n\n\n<ul>\n\n<li><strong>Erst verkaufen, dann kaufen.<\/strong> Der einfachste Weg: Sie wissen genau, womit Sie rechnen k\u00f6nnen.<\/li>\n\n\n<li><strong>Vor dem Verkauf kaufen<\/strong>, mit einer <a href=\"\/de\/zwischenfinanzierung-mallorca\/\">Zwischenfinanzierung<\/a>, die den Kauf finanziert, solange Ihnen die alte Immobilie noch geh\u00f6rt.<\/li>\n\n\n<li><strong>Das Darlehen in die neue Immobilie mitnehmen.<\/strong> Sie k\u00f6nnen Ihre Bank bitten, das Darlehen beizubehalten und die Immobilie auszutauschen, die es sichert. Ein Recht darauf gibt es nicht: Die Bank entscheidet nach Pr\u00fcfung des Vorhabens und der neuen Sicherheit, und es bedeutet, die Hypothek auf der verkauften Immobilie zu l\u00f6schen und auf der gekauften eine neue zu bestellen, in einer \u00f6ffentlichen Urkunde, die im Grundbuch eingetragen wird.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p>Welchen Weg Sie auch w\u00e4hlen: Als <a href=\"\/de\/hypothekenberater\/\">Hypothekenvermittler auf Mallorca<\/a> rechne ich mit Ihnen durch, bevor Sie einen Preis f\u00fcr Ihre Immobilie festlegen, was Ihnen bleibt, wie viel Sie f\u00fcr die n\u00e4chste aufnehmen k\u00f6nnen und welche Rate passt. Danach lege ich Ihre Anfrage mehreren Banken vor und erkl\u00e4re Ihnen jedes Angebot. Das tue ich als benannter Vertreter der OVB Allfinanz Espa\u00f1a, eines bei der Banco de Espa\u00f1a eingetragenen Immobilienkreditvermittlers (D087). F\u00e4llt bei Ihrem Vorhaben ein Vermittlungshonorar an, teile ich es Ihnen vor Beginn schriftlich mit: Es steht in der FEIN und flie\u00dft in den effektiven Jahreszins ein. Wenn Sie es mit Ihrer Urkunde vor sich besprechen m\u00f6chten, <a href=\"\/de\/kontakt\/\">buchen Sie ein kostenloses erstes Gespr\u00e4ch<\/a>.<\/p>\n\n<div class=\"seo-faq\">\n<h2 style=\"color:#000000;\">FAQ \u2014 Immobilie mit Hypothek auf Mallorca verkaufen<\/h2>\n\n\n<h3 style=\"color:#000000;\">Kann ich meine Immobilie in Spanien verkaufen, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist?<\/h3>\n\n\n<p>Ja. Eine Hypothek verhindert keinen Verkauf: \u00dcblicherweise wird sie beim Notartermin mit einem Teil des Kaufpreises abgel\u00f6st, der direkt an Ihre Bank geht. Danach unterschreibt die Bank die L\u00f6schungsurkunde, und die Belastung wird im Grundbuch gel\u00f6scht. Sie k\u00f6nnen auch vereinbaren, dass der K\u00e4ufer Ihre Hypothek \u00fcbernimmt, wenn die Bank zustimmt.<\/p>\n\n\n<h3 style=\"color:#000000;\">Wie viel verlangt die Bank f\u00fcr die Abl\u00f6sung der Hypothek beim Verkauf?<\/h3>\n\n\n<p>Das h\u00e4ngt von Ihrem Vertrag und dem Datum der Unterzeichnung ab. Bei Hypotheken ab dem 16. Juni 2019 (oder danach ge\u00e4ndert oder \u00fcbertragen) liegt die Obergrenze bei variablen Hypotheken bei 0,15 % f\u00fcr f\u00fcnf Jahre oder 0,25 % f\u00fcr drei Jahre, danach nichts; bei Festzinshypotheken bei 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach. Und sie darf nie den finanziellen Verlust der Bank \u00fcbersteigen, den es normalerweise nur gibt, wenn die Marktzinsen unter dem Zins Ihrer Hypothek liegen.<\/p>\n\n\n<h3 style=\"color:#000000;\">Wie viel wird einbehalten, wenn ich als Nichtresident auf Mallorca verkaufe?<\/h3>\n\n\n<p>Der K\u00e4ufer beh\u00e4lt 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats ab dem Verkauf an das Finanzamt. Au\u00dferdem zahlt er die plusval\u00eda municipal f\u00fcr Sie und zieht sie \u00fcblicherweise vom Preis ab. Ihre tats\u00e4chliche Steuer betr\u00e4gt 19 % des Gewinns: Sie erkl\u00e4ren sie mit dem Formular 210 in den drei Monaten nach Ablauf dieser Frist und erhalten zu viel Einbehaltenes zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n<h3 style=\"color:#000000;\">Muss ich Einkommensteuer zahlen, wenn ich mit Hypothek verkaufe und eine andere Immobilie kaufe?<\/h3>\n\n\n<p>Nicht, wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf in Ihren neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Mit Hypothek ist der zu reinvestierende Betrag der Erl\u00f6s aus dem Verkauf, nach Abzug der Kosten und Steuern des Verkaufs, abz\u00fcglich des beim Verkauf noch offenen Darlehens. Reinvestieren Sie weniger, ist nur der entsprechende Teil des Gewinns steuerfrei.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n<p><em>Dieser Inhalt dient der Information und ist auf dem Stand von November 2026. Jeder Fall h\u00e4ngt von Ihrem Vertrag und Ihrer steuerlichen Situation ab. Pr\u00fcfen Sie die Zahlen deshalb vor der Unterzeichnung anhand Ihrer eigenen Unterlagen.<\/em><\/p>\n\n\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ja, Sie k\u00f6nnen Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen, auch wenn noch eine Hypothek darauf lastet. \u00dcblicherweise wird die Hypothek beim Verkauf am Tag des Notartermins aus dem Kaufpreis abgel\u00f6st: Der K\u00e4ufer zahlt, Ihre Bank erh\u00e4lt, was Sie ihr schulden, und anschlie\u00dfend wird die Hypothek im Grundbuch gel\u00f6scht. 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